Нежилое помещение — будь то склад, офис или торговая точка — может принадлежать не только компаниям, но и обычным гражданам. Продажа такого объекта от имени физического лица имеет свои особенности: от сборов документов до налогообложения. В статье разберёмся, какие шаги нужно пройти, чтобы сделка прошла без потерь и задержек.
Подготовительный этап: что нужно проверить до выставления объекта на продажу
Проверка правоустанавливающих документов
- Выписка из ЕГРН (бывшая выписка ЕГРП). Подтверждает, что вы действительно собственник и на объект нет обременений.
- Первоначальный договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве — то, на основании чего вы вступили в право собственности.
- Если объект получен по суду — решение суда, вступившее в законную силу.
Проверка «чистоты» объекта
Рекомендуется заказать:
- Росреестровскую выписку об отсутствии ареста.
- Кадастровый паспорт (уточнить точные характеристики).
- Технический план БТИ (актуален, если планируется переустройство).
Семейно-имущественные ограничения
Если помещение куплено в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку. Без этого государственная регистрация перехода права будет приостановлена.
Определение налоговых последствий
НДФЛ (подоходный налог)
- 13 % от прибыли, если объект находился в собственности менее 3 лет (с 2020 года применяется 3-летний срок и для нежилой недвижимости).
- 0 % (освобождение от уплаты), если срок владения более 3 лет и объект не использовался в предпринимательской деятельности.
- Разница между ценой продажи и ценой покупки может быть уменьшена на 1 000 000 руб. имущественного вычета либо на сумму документально подтверждённых расходов.
Особенность при использовании в бизнесе
Если вы сдавали помещение в аренду, размещали там магазин или склад, налоговая может квалифицировать продажу как восстановление ИП-бизнеса. В таком случае применяется всё тот же НДФЛ 13 %, но могут всплыть дополнительные вопросы о систематичности получения дохода. Юристам рекомендуется заранее собрать доказательства личного, а не коммерческого использования помещения (фото, показания соседей и пр.);
НДС
Физические лица не являются плательщиками НДС. Следовательно, в договоре цена указывается без НДС.
Подготовка к сделке: документы и формат договора
Необходимый минимум бумаг:
- Паспорт(-а) продавца и покупателя.
- Правоустанавливающий документ на помещение.
- Выписка из ЕГРН (действительна 7 дней);
- Кадастровый паспорт.
- Согласие супруга/супруги (при необходимости).
- Акт приёма-передачи (подписывается в день расчётов).
Договор может быть составлен в простой письменной форме, но при покупке за ипотечные средства или участии материнского капитала потребуется нотариальное удостоверение.
Схема расчётов: как не остаться без денег и без помещения
- Банковская ячейка — самый безопасный способ: деньги кладут в ячейку, ключи получают обе стороны после регистрации перехода права.
- Эскроу-счёт — актуален при ипотеке.
- Нотариальный депозит — удобен, если одна из сторон просит гарантий.
Регистрация перехода права в Росреестре
После подписания договора и передачи денег:
- Подайте заявление в МФЦ или онлайн через Госуслуги/Росреестр.
- Прикрепите: договор, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц).
- Получите выписку из ЕГРН о новом собственнике (срок — 5-9 рабочих дней в электронном виде).
Типичные ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Недооценка налога
Если продавец указывает заниженную цену в договоре, налоговая может доначислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости × 0,7. Будьте готовы платить по реальной рыночной цене.
Ошибка 2. Отсутствие согласия супруга
Сделка будет приостановлена, а затем аннулирована, если второй супруг подаст возражение.
Ошибка 3. Игнорирование обременений
Арест, залог, запрет отдела судебных приставов — всё это блокирует регистрацию. Снимите обременения заранее.
Дополнительные варианты передачи прав
Если вы не хотите продавать «в лоб», рассмотрите:
- Дарение — безвозмездная передача, но у одаряемого возникает налоговое обязательство (13 % от кадастровой стоимости).
- Безвозмездное пользование (ссуда) — передача помещения без перехода права собственности на заранее оговоренный срок.
Чек-лист продавца нежилого помещения
- Заказал выписку из ЕГРН — да/нет.
- Проверил кадастровую стоимость и рыночную цену — да/нет.
- Есть ли долги по налогам/коммуналке — да/нет.
- Согласие супруга получено — да/нет.
- Налоговый вычет просчитан — да/нет.
- Выбран безопасный способ расчётов — да/нет.
Продать нежилое помещение, принадлежащее физическому лицу, — вполне реально без лицензий и юрлиц. Главное — своевременно собрать документы, просчитать налоги и выбрать надёжную схему расчётов. При необходимости обратитесь к риелтору или юристу с опытом коммерческой недвижимости: их комиссия нередко окупается экономией на штрафах и налогах.