Актуально на 19 апреля 2026 года. Сумма материнского капитала в 2026 году, 728 921,90 рубля. Эти средства всё чаще используются на улучшение жилищных условий, однако при последующей продаже квартиры возникают сложности, связанные с обязательством сохранить долю детей. Что изменится, когда дети станут совершеннолетними, и как минимизировать риски, разбираемся в деталях.

Почему продать такую квартиру сложнее

Когда в покупку недвижимости вложен материнский капитал, государство требует:

• выделить обязательные доли всем детям и супругу (если семья не разведена) в течение 6 месяцев после регистрации права собственности;
• гарантировать, что права детей не ухудшатся при любых последующих сделках.

Если доли не выделены, любая сделка отменяется судом как противоречащая закону. Поэтому до 2022 года продажа квартиры была возможна только с разрешения органа опеки и после предоставления «равноценной» альтернативы ребёнку.

Что изменилось, когда дети стали совершеннолетними

Орган опеки больше не участвует

Когда ребёнку исполнилось 18 лет, он самостоятельно распоряжается своей долей. Отпадает необходимость:

• получать согласие опеки;
• предоставлять «равноценное жильё»;
• ждать 3 года (если доля оформлена и не в залоге у ПФР).

Прежние доли не исчезают

Даже если сейчас дети 20, 22 или 25 лет, их доли всё ещё:

• прописаны в ЕГРН;
• являются обременением квартиры;
• требуют согласие всех собственников на продажу.

Пошаговый алгоритм продажи

1. Шаг 1. Проверьте ЕГРН-выписку

   Убедитесь, что:

   • доли детей отражены (обычно 1/4 или 1/3);
   • нет залога Пенсионного фонда (если маткапитал ещё не «погашен»).

2. Шаг 2. Созовите всех собственников и детей

   Даже если дети выписались и живут отдельно, они всё равно должны поставить подписи.

3. Шаг 3. Получите нотариальное согласие или оформите дарение

   Варианты:

   • Соглашение о распределении денег — нотариально заверить, что доли детей переводятся в деньги и выплачиваются при сделке;
   • Предварительный договор купли-продажи с указанием, куда поступят средства за детские доли;
   • Дарение доли родителям, если дети добровольно отказываются от доли (оформляется нотариально).

4. Шаг 4. Подготовьте кадастровые документы

   • Выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
   • Техпаспорт БТИ;
   • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

5. Шаг 5. Заключите основной договор купли-продажи

   Все собственники (взрослые дети + родители) подписывают договор в Росреестре или у нотариуса. Деньги за доли детей перечисляются на их личные счета.

Частые ошибки и как их избежать

Налоговые нюансы

• Если квартира в собственности < 3 лет — продавец (родитель) платит НДФЛ 13 % с прибыли, но может применить вычет 1 млн руб.
• Доли детей — налог платит сам ребёнок, если он получил прибыль > 250 000 руб. (вычет 250 тыс. руб. на долю).
• Безвозмездное получение доли, налог не возникает, но продажа в течение 3 лет влечёт НДФЛ со всей суммы (если не доказать расходы).

Жизненные кейсы

Кейс 1. Семья из Новосибирска

В 2019 году купили 2-комнатную квартиру с маткапиталом, доли выделили: 1/3 — мама, 1/3 — папа, 1/3 — дочь. В 2024 дочери исполнилось 18, семья решила продать квартиру и купить 3-комнатную. Дочь подписала соглашение, получила 2,3 млн руб. на свой счёт и купила долю в новой квартире без одобрения опеки. Сделка заняла 19 дней.

Кейс 2. Московская семья

Доли детей не были выделены до 2022. При продаже нотариус отказал. Пришлось подать иск в суд о признании долей (1/5 каждому ребёнку). Через 2 месяца суд вынес решение, после чего квартира была продана с полным пакетом документов.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

• ✅ ЕГРН-выписка (день в день);
• ✅ Паспорта всех взрослых собственников и детей;
• ✅ Свидетельства о рождении детей;
• ✅ Присутствие или нотариальная доверенность от каждого совершеннолетнего;
• ✅ Справка из ПФР об отсутствии залога;
• ✅ Соглашение о распределении денег (если дети не дарят свою долю).

Краткий вывод

Когда дети стали совершеннолетними, процедура упрощается: опека не нужна, зато нужно нотариальное согласие всех долевых собственников. Главное — проверить, что доли выделены, обременения сняты и все взрослые дети участвуют в сделке. Тогда продажа пройдёт без задержек и судебных рисков.

Информация актуальна на . Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным риелтором и нотариусом вашего региона.