К концу 2025 года россияне стали чаще продавать ипотечное жильё, чтобы закрыть долги. Если вам необходимо реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не паникуйте: процедура упрощена, а вариантов у вас несколько. Ниже ― подробная инструкция, актуальная на апрель 2026 года.

Проверьте документы и сумму долга

• Запросите выписку из ЕГРН (выписка покажет обременение).
• Свяжитесь с банком и уточните точную сумму задолженности (тело + % + штрафы).
• Уточните условия досрочного погашения: в 2026 г. большинство банков убрали комиссии, но срок уведомления о досрочном погашении может быть 3–5 рабочих дней.

Выберите схему продажи

Продажа «через залог» (перевод ипотеки на покупателя)

Идеально, если покупатель тоже берёт ипотеку в вашем банке:

1. Банк одобряет кредит новому заёмщику.
2. На сделке одновременно погашается ваш долг, а остаток поступает вам.
3. Регистрация перехода права и залога происходит в один день в МФЦ (услуга «одно окно» действует по всей РФ с 2024 г.).

Продажа с погашением долга «до регистрации»

Подходит, если у покупателя есть вся сумма или он берёт ипотеку в другом банке:

• Покупатель вносит задаток на депозитарий нотариуса или эскроу-счёт.
• После регистрации перехода права деньги автоматически уходят на закрытие вашей ипотеки, остаток ― вам.

Замена залога (альтернативная сделка)

Если вы одновременно покупаете новое жильё, банк может разрешить:

• закрыть текущий долг из средств, полученных за старое жильё;
• одновременно оформить новую ипотеку на новую квартиру;
• сохранить процентную ставку по действующей программе (актуально в 2026 г. при рефинансировании в рамках господдержки 7–8 %).

Подготовьте квартиру к продаже

Минимальный пакет документов 2026:

• Выписка ЕГРН (срок не более 5 дней).
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (электронный формат принимается).
• Разрешение банка на продажу (некоторые банки выдают цифровое разрешение в личном кабинете).
• Доверенность на вашего риелтора (если пользуетесь услугами агентства).

Этапы сделки шаг за шагом

1. Предварительное одобрение банка на перевод долга или на досрочное погашение.
2. Договор купли-продажи в простой письменной форме (достаточно нотариального удостоверения при доле в праве).
3. Депонирование денег: рекомендуется использовать эскроу-счёт или нотариальный депозит.
4. Одновременная подача заявлений в МФЦ:
   • переход права собственности;
   • прекращение обременения (ипотека).
5. Отметка в ЕГРН о снятии залога ― выдаётся в течение 1 рабочего дня в электронном виде.

Налоги и льготы в 2026 году

• НДФЛ: если владели квартиру менее 5 лет, платите 13 % с разницы между ценой продажи и остатком долга. При продаже единственного жилья возможен вычет 1 млн руб.
• Материнский капитал: при одновременной покупке нового жилья можно использовать сертификат для погашения ипотеки без налоговых последствий.
• Имущественный вычет: остаток процентов по старой ипотеке можно включить в вычет, если вы оформляете новую ипотеку в том же налоговом периоде.

Распространённые ошибки и как их избежать

Чек-лист за 48 часов до сделки

1. Закажите финальную справку из банка о задолженности.
2. Сверьте расчёты в эскроу-счёте.
3. Убедитесь, что покупатель получил одобрение ипотеки (для схемы 2.1).
4. Забронируйте время в МФЦ онлайн (QR-код подтверждения пришлётся на телефон).

Продажа ипотечной квартиры в 2026 году ― это не сложно, если соблюдать алгоритм: проверьте долг, выберите удобную схему, защитите расчёты эскроу и не забудьте про налоги. Следуя инструкции выше, вы сможете безопасно закрыть ипотеку и получить остаток средств в течение 5–7 рабочих дней после регистрации сделки.

Дополнительный совет: подключите электронную регистрацию через сервис Росреестра — это ускорит процесс в два раза и избавит от очередей в МФЦ.