Актуально на 20 апреля 2026 г.
Продажа недвижимости в Украине, когда стороной сделки является гражданин Российской Федерации, требует особого внимания к миграционному статусу, налоговым последствиям и коллизиям украинского и международного права. Ниже приведён подробный план действий, который поможет избежать штрафов, отказов в регистрации и судебных споров.
Проверка статуса покупателя и особенности 2026 г.
- Гражданин РФ ≠ нерезидент Украины. Статус «нерезидент» определяется местом постоянного проживания и налоговой регистрацией, а не гражданством. Если россиянин имеет:
- ВНЖ или ПМЖ в Украине, он считается резидентом Украины, и ограничений по покупке жилья нет;
- только визу или безвизовый режим — он нерезидент, но имеет право покупать недвижимость, если соблюдены требования миграционного законодательства.
- Ограничений для нерезидентов-россиян в 2026 г. нет. Режим «недружественного государства» не распространяется на физических лиц-нерезидентов, покупающих жилую недвижимость для личных нужд (ст. 391-1 Налогового кодекса Украины, п. 5 Постановы КМУ № 82/2022).
Подготовка документов продавца
Перечень зависит от типа недвижимости, но минимальный набор следующий:
- Свидетельство о праве собственности (выписка из Реестра недвижимости).
- Паспорт гражданина Украины или ID-карта.
- ИНН (идентификационный код).
- Нотариально заверенный договор купли-продажи прошлых сделок, если квартира была куплена <3 лет назад (влияет на налог).
- Выписка ЕГРН/Реестра без обременений (действительна 5 дней).
- Справка ЖЭКа/ОСМД об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке.
Подготовка документов покупателя-гражданина РФ
- Загранпаспорт РФ, срок действия которого не менее 3 месяцев на момент сделки.
- Миграционная карта или штамп в паспорте о легальном пребывании в Украине (виза/безвиз).
- ИНН Украины — обязателен для регистрации права собственности. Оформляется в налоговой по месту сделки за 1 рабочий день.
- Нотариально заверенный перевод паспорта на украинский язык, если нотариус не владеет русским.
- Если покупка финансируется из РФ:
- справка о переводе валюты через уполномоченный банк Украины (формы Т-1, Т-2);
- открытие инвестиционного счёта в украинском банке для зачисления валютных средств.
Оценка квартиры и налоги
Оценка
- Заказывается у сертифицированного оценщика. Отчёт действителен 6 месяцев.
- Цена в договоре не может быть меньше оценки.
Налоги для продавца
| Условия | Ставка ПДФО | Военный сбор |
|---|---|---|
| Владение >3 лет | 0 % | 0 % |
| Владение <3 лет, не единственное жильё | 5 % от прибыли | 1,5 % от прибыли |
| Единственное жильё владение <3 лет | 0 % | 1,5 % от продажной цены |
Прибыль = цена продажи — цена покупки (документально подтвержденная).
Налоги для покупателя-россиянина
- Единоразовый платёж в Пенсионный фонд Украины: 1 % от цены (оплачивает покупатель).
- Перевод валюты подлежит контролю НБУ, но ограничений на сумму < €50 000 нет.
Подписание договора и регистрация
- Выбор нотариуса, уполномоченного регистрировать сделки с недвижимостью (имеет доступ к Реестру прав).
- Проверка документов и электронная подача заявления в Реестр.
- Оплата производится:
- через нотариальное депонирование денег на счет нотариуса;
- или банковским аккредитивом, если сумма превышает 300 000 UAH.
- Передача ключей и акт приёма-передачи.
- Регистрация права собственности в Реестре (1 рабочий день).
Онлайн-сделка: если продавец за границей
Если вы продаёте квартиру, находясь в России:
- оформите генеральную доверенность на доверенное лицо в Украине (срок действия 1 год);
- нотариус в Украине примет доверенность, заверенную апостилем или консульством;
- подпись договора возможна дистанционно через электронную систему нотариата (DIYA.Цифра).
Распространённые ошибки и советы юристов
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Продажа по доверенности без срока действия | Доверенность признаётся недействительной | Укажите конкретную дату окончания полномочий |
| Цена ниже оценки | Налоговая доначислит ПДФО по рыночной стоимости | Подтвердите оценку двумя независимыми отчётами |
| Оплата наличными «в конверте» | Уголовная ответственность за легализацию доходов | Используйте только безналичный расчёт через украинский банк |
Краткий чек-лист перед сделкой
- ✅ Проверил право собственности в Реестре.
- ✅ Узнал налоговые последствия (владение <3 лет).
- ✅ Получил ИНН покупателя-россиянина.
- ✅ Согласовал способ оплаты и валюту (рубли → UAH через банк).
- ✅ Назначил нотариуса и подтвердил его доступ к Реестру.
- ✅ Подготовил аккумулированный пакет документов.
Юридическая поддержка
Даже при отсутствии ограничений рекомендуется привлечь украинского адвоката по недвижимости для:
- due-diligence объекта;
- проверки миграционного статуса покупателя;
- сопровождения валютного контроля и налоговых расчётов.
Важно: Военное положение может менять процесс регистрации и требовать дополнительных согласований в военной администрации. Уточняйте условия на день сделки.
Материал подготовлен на основе Налогового кодекса Украины, Закона «О нотариате» и разъяснений Минюста Украины на 2026 г.