Аренда жилья без участия юридических лиц ‒ самый распространённый способ найма в РФ. Чтобы сделка была законной, а права и обязанности сторон чётко распределены, заключать договор между физлицами нужно в письменной форме. Ниже вы найдёте:

• структуру договора;
• обязательные реквизиты;
• частые ошибки;
• готовый образец договора аренды квартиры между физическими лицами (в формате MS Word/PDF на скачивание);
• советы по регистрации и налогам.

Зачем нужен договор в письменной форме

Статья 674 ГК РФ разрешает устную форму только при сроке до одного года. На практике:

• банки требуют письменный договор для подтверждения адреса прописки арендатора;
• суду без документа сложно разрешить спор;
• налоговая видит доход собственника только по договору.

Минимальные реквизиты договора аренды квартиры между физлицами

1. Дата и место заключения.
2. Паспортные данные сторон (Ф. И. О., серия, номер, кем и когда выдан, адрес регистрации).
3. Предмет договора: точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.
4. Срок аренды (максимум 5 лет, иначе ‒ договор найма с особенностями).
5. Размер и порядок оплаты: сумма в рублях, ежемесячный платёж, дата, способ (наличные/перевод).
6. Размер залога (страхового депозита).
7. Кто оплачивает коммунальные услуги: перечень, счётчики, порядок перерасчёта.
8. Описание имущества и дефектов (акт приёма-передачи – приложение № 1).
9. Ответственность за ремонт (арендатор/собственник).
10. Права на проживание третьих лиц (дети, гости).
11. Условия расторжения (невыплата 2 месяца, утрата жилья, досрочный выезд).

Частые ошибки при составлении

• «Договор мены» или «долгосрочная аренда» без указания срока. Суд может признать договор без срока бессрочным наймом – меньше гарантий собственнику.
• Фраза «жКВ» вместо «квартира». Уточняйте, что речь о жилом помещении (ст. 671 ГК РФ).
• Отсутствие акта приёма-передачи. При спорах о «свежих» сколах и плесени доказать правоту сложно.
• Указание «квартплата включена» без расшифровки. Кто оплачивает свет и воду?
• Подпись только арендатора. Договор должен быть подписан обеими сторонами и желательно заверен у нотариуса при залоге > 100 000 ₽.

Пошаговая инструкция по заполнению

Шаг 1. Найдите шаблон

Скачайте образец договора аренды квартиры между физическими лицами (Word, 3 стр.).

Шаг 2. Подготовьте документы

• Паспорта сторон;
• Свидетельство о праве собственности (ЕГРН) – копия;

li>Квитанции ЖКХ за последние 3 месяца (проверка долгов);

• Выписка из ЕГРН об отсутствии залога/ареста.

Шаг 3. Заполните поля

Пример:

«Арендодатель»: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 02 123456, выдан г. ОВД г. Москвы, прописан: 119991, г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 16, кв. 5.
«Арендатор»: Петров Петр Петрович, паспорт 70 05 654321, выдан г. УФМС России по Санкт-Петербургу, прописан: 195027, г. Санкт-Петербург, пр. Науки, д. 30, кв. 123.

Шаг 4. Определите платежи

Шаг 5. Подпишите и заверьте

• 2 подписанных экземпляра у каждой стороны;
• Акт приёма-передачи (фото счётчиков, дефектов);
• При желании – нотариальное удостоверение (300–500 руб.).

Краткий образец договора аренды квартиры между физлицами

ДОГОВОР № 15/26
аренды жилого помещения (квартиры)
г. Москва «20» апреля 2026 г.

Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 02 123456, ...
Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт 70 05 654321, ...

Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру общей площадью 55 м², расположенную по адресу: 119991, г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 16, кв. 5.
Кадастровый номер объекта: 77:01:0004010:12345.

Срок аренды
Начало: 01 мая 2026 г.
Окончание: 30 апреля 2027 г.
По истечении срока договор считается продлённым на тех же условиях на неопределённый срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении не позднее чем за 30 дней.

Арендная плата
Размер: 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей в месяц.
Срок оплаты: до 05 числа текущего месяца.
Способ: перевод на расчётный счёт Арендодателя № 4276 * * 1234.

Залог
Арендатор вносит задаток 50 000 руб. при подписании настоящего договора.
Залог возвращается в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания Акта возврата квартиры и отсутствия задолженности.

Коммунальные услуги
Арендатор самостоятельно оплачивает:

 – электроэнергию по счётчику № 1122334455;
 – холодное и горячее водоснабжение по счётчикам № 2233445566, 3344556677;
 – интернет и ТВ по тарифам выбранного оператора.
Остальные услуги (отопление, вывоз мусора) входят в арендную плату.

Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан передать квартиру в исправном состоянии (см. Акт приёма-передачи).
Арендатор не имеет права сдавать квартиру субарендаторам без письменного согласия Арендодателя.

Ответственность сторон
За просрочку оплаты свыше 15 дней Арендодатель вправе требовать 0,1 % неустойки за каждый день просрочки.
За умышленное повреждение имущества Арендатор возмещает ущерб в полном объёме.

Расторжение
Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив Арендодателя за 30 дней письменно.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть при неоплате 2 (двух) месяцев подряд.
Прочие условия
Споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости.

Реквизиты и подписи сторон
...

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Нет, если срок не превышает 5 лет. При договоре от 5 до 10 лет регистрация не требуется, но договор считается долгосрочным наймом (ст. 683 ГК РФ). При 11 и более годах – регистрация обязательна (ст. 26 Закона 122-ФЗ).

Налоги для собственника

• НДФЛ 13 % от суммы дохода (подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года).
• Патент или самозанятость можно применять при сдаче квартиры физлицу (проф. доход 4–6 %).

Полезные ссылки

• ГК РФ, гл. 35 «Аренда»
• Налоговый режим для сдачи жилья
• Проверка кадастрового номера и обременений

Скачать готовый образец

Скачать Word-шаблон (docx, 3 стр.)

Скачать PDF-образец (pdf, 3 стр.)

Важно! Перед подписанием покажите договор юристу или бесплатно проконсультируйтесь в МФЦ.