Дарение квартиры, дома или доли в недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества внутри семьи. В Подмосковье, где многие имеют собственные дачи и квартиры, важно знать, как оформить договор дарения без ошибок, какие налоги и пошлины платить и какие документы нужны для регистрации в Росреестре.

Правовая база

Оформление дарения регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (ст. 161, 164, 209, 218, 223, 292, 572‑575);
• Жилищным кодексом РФ (ст. 17, 32‑34);
• Налоговым кодексом РФ (ст. 217‑219 НК РФ);
• Федеральным законом «Об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью» (для некоторых категорий сделок).

Кто может быть дарителем и одаряемым?

По закону дарителем может быть любой гражданин, владеющий правом собственности на жильё. Одаряемым может стать:

• Близкий родственник (супруг, супруг(а), дети, внуки, родители, братья и сестры, прадед/прабабушка и т.д.);
• Любое другое лицо – в этом случае договор обязателен к нотариальному заверению, а также может возникнуть обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Нужен ли нотариус?

С 2024 года в России действует обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости, если:

• Объектом дарения являеться квартира, дом, дача, земельный участок;
• Сумма рыночной стоимости превышает 500 000 рублей (для большинства регионов, в т.ч. Подмосковье).

Для близких родственников (супруг, дети, родители, братья и сестры) предусмотрена льгота – 50 % скидка на нотариальную пошлину.

Пакет документов

Подготовка полного пакета документов – ключ к быстрой регистрации в Росреестре.

Документы от дарителя

• Паспорт (оригинал + копия);
• ИНН (при наличии);
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) или выписка из домовой книги (для дач);
• Кадастровый паспорт (для земельного участка);
• Справка об отсутствии ограничений (арест, обременения, судебные запреты);
• Согласие супруга (если жильё находится в совместной собственности).

Документы от одаряемого

• Паспорт (оригинал + копия);
• ИНН (при наличии);
• Свидетельство о рождении (для детей) – подтверждает родство.

Документы, общие для сделки

• Черновой вариант договора дарения (можно составить самостоятельно или с помощью юриста);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (для регистрации в Росреестре);
• Квитанция об уплате налога на доходы физических лиц (если налог обязателен);
• Квитанция об уплате нотариального сбора (при нотариальном заверении).

Пошаговая инструкция

1. Проверка правового статуса недвижимости. Убедитесь, что в выписке из ЕГРН нет обременений, арестов и ограничений. При наличии ограничений их необходимо снять до дарения.
2. Определение стоимости объекта. Для расчёта налога и нотариального сбора требуется рыночная стоимость. Оценку можно получить у лицензированного оценщика или воспользоваться онлайн‑оценкой от Росреестра.
3. Составление договора дарения. Образец договора (см. ниже) включает обязательные реквизиты:
   • полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
   • описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
   • условия передачи (полностью, безвозмездно);
   • права и обязанности сторон;
   • сроки вступления в силу и порядок регистрации;
   • подписи сторон и печать (если оформляется через нотариуса).
4. Нотариальное удостоверение. Запишитесь в нотариальную контору (рекомендовано предварительно уточнить, принимает ли нотариус онлайн‑запись). При личном визите принесите весь пакет документов. Нотариус проверит их соответствие законодательству и поставит подпись и печать.
5. Оплата государственной пошлины. Для регистрации в Росреестре в Подмосковье пошлина составляет 2 % от стоимости объекта, но не менее 4 000 рублей. При передаче доли – расчёт производится от стоимости доли.
6. Подача документов в МФЦ или в отдел Росреестра. Вы можете подать заявление через МФЦ (выдача квитанции о приёме) или напрямую в регистраторскую палату. Не забудьте приложить:
   • нотариально заверенный договор;
   • выписку из ЕГРН;
   • копии паспортов;
   • квитанцию об уплате пошлины.
7. Получение выписки о праве собственности. После регистрации (обычно 5‑10 рабочих дней) вы получите новую выписку из ЕГРН, где в качестве собственника указана одаряемая сторона.

Налогообложение

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении недвижимости уплачивает получатель. Ставка:

• 0 % – если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (супруг(а), дети, родители, братья/сестры);
• 13 % – если получатель не относится к близким родственникам (при условии, что стоимость превышает необлагаемый минимум 5 000 000 рублей). При этом налог уплачивается в течение 30 дней с даты регистрации.

Для оформления налоговой декларации (форма 3‑НДФЛ) понадобится:

• копия договора дарения;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий рыночную стоимость (оценка).

Сколько стоит оформить дарственную?

Образец договора дарения (для квартиры)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

г. Подмосковье «__» _______ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: Иванов Иван Иванович, паспорт: 45 01 123456, выдан ОВД Подольск г., ИНН 770123456789, проживающий по адресу: г. Подольск, ул. Лесная, д. 10, кв. 5,
 далее – «Даритель», с одной стороны,
Одаряемый: Петрова Мария Сергеевна, паспорт: 45 02 654321, выдан ОВД Красногорск г., ИНН 770987654321, проживающая по адресу: г. Красногорск, ул. Солнечная, д. 3, кв. 12,
 далее – «Одаряемый», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор дарения (далее – «Договор») о нижеследующем:

Предмет Договора
 1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемого, а Одаряемый принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Подольск, ул. Лесная, д. 10, кв. 5, общей площадью 68,5 м², кадастровый номер 77:01:0001012:1123 (далее – «Квартира»).
 1.2. Квартира находится в единоличной собственности Дарителя, о чём свидетельствует выписка из ЕГРН № _____ от «__» _______ 2025 г.

Права и обязанности Сторон
 2.1. Даритель гарантирует, что на Квартире нет обременений, арестов, судебных запретов и иных ограничений.
 2.2. Одаряемый обязуется принять Квартиру в её текущем состоянии и не предъявлять претензий к Дарителю после подписания Договора.
 2.3. С момента государственной регистрации перехода права собственности в реестре недвижимости (Росреестр) Одаряемый приобретает все права собственника, включая право пользования, распоряжения и получения доходов от Квартиры.

Регистрация и налоги
 3.1. Стороны соглашаются, что Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня его подписания.
 3.2. Одаряемый обязуется уплатить государственную пошлину за регистрацию в размере 2 % от рыночной стоимости Квартиры, а также, при необходимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 0 % (близкие родственники).

Прочие условия
 4.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и нотариального удостоверения.
 4.2. Любые изменения и дополнения к Договору действительны только при письменном согласии обеих Сторон и нотариальном удостоверении.
 4.3. В случае возникновения споров Стороны обязуются решить их в досудебном порядке, а при невозможности – в суде по месту нахождения Квартиры.

Подписи сторон

_____________________/И. И. Иванов (Даритель) 

_____________________/М. С. Петрова (Одаряемый)

Нотариальное удостоверение (если требуется):

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия супруга. Если квартира находится в совместной собственности, без согласия второго супруга сделка будет признана недействительной.
• Неполный пакет документов. Пропуск выписки из ЕГРН или справки об отсутствии обременений задерживает регистрацию.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибки в кадастре приводят к отказу в регистрации.
• Неуплата налога. При передаче недвижимости не‑близким родственникам налог НДФЛ обязателен, его неуплата ведёт к штрафам.
• Слишком «свободный» формулировки в договоре. Необходимо указать точные данные сторон и объекта, иначе суд может признать договор недействительным.

FAQ (часто задаваемые вопросы)

Нужно ли платить налог, если я дарю квартиру своему сыну?

Нет. При дарении недвижимости между близкими родственниками (родителями‑детьми) НДФЛ не взимается.

Можно ли оформить дарение без нотариуса?

С 2024 года для недвижимости (квартира, дом, дача, земельный участок) обязательна нотариальная форма. Исключения – только в случаях, когда закон прямо разрешает упрощённый порядок (например, передача в дар земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках государственной программы).

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

Обычно 5‑10 рабочих дней после подачи полного пакета документов. При наличии ошибок срок может увеличиться.

Можно ли подарить только часть квартиры (долю)?

Да. Договор дарения доли оформляется аналогично полной квартире, но в договоре указывается размер доли (например, 1/4). При регистрации в Росреестре указывается доля в праве собственности.

Что делать, если у меня уже есть ипотека на квартиру?

Ипотека не препятствует дарению, но банк‑кредитор имеет право согласовать сделку. Необходимо получить согласие банка и оформить дополнительное соглашение о передаче долга.

Оформление договора дарения жилья в Подмосковье – процесс, который требует внимательности к деталям, правильного подбора документов и соблюдения налоговых обязательств. При следовании изложенной выше инструкции, использовании проверенного образца договора и обращении к профессиональному нотариусу вы сможете быстро и без лишних проблем передать собственность близкому человеку.

Помните: правильный договор – гарантия того, что дарение будет признано законным, а права обеих сторон защищены.

Дата публикации: