Съём квартиры в России стал привычной частью жизни для миллионов людей. По данным опросов, более 60 % россиян хотя бы раз сталкивались с наймом жилья, а значит сталкивались и с необходимостью грамотно оформить договор аренды между физическими лицами. Ниже — полный гид по составлению документа, который защитит интересы и арендодателя, и арендатора в 2026 году.

Почему важен именно договор в письменной форме

Многие до сих пор полагаются на «рукопожатие» или переписку в мессенджерах. Это прямой путь к конфликтам и потере денег. В письменном договоре:

• зафиксированы все условия проживания и оплаты;
• чётко обозначены права и обязанности сторон;
• есть юридические основания для обращения в суд при споре.

С 1 сентября 2023 года в России действует ФЗ-97, который усиливает требования к договорам найма жилых помещений: теперь арендодатель обязан регистрировать договор в Росреестре, если срок превышает один год.

Что должно быть в договоре аренды квартиры между физическими лицами

Преамбула (стороны договора)

Нужно указать:

• ФИО, паспортные данные, адрес регистрации арендодателя и каждого арендатора;
• Дата и место заключения договора.

Объект и характеристики квартиры

• полный адрес, включая подъезд, этаж, кадастровый номер;
• общая и жилая площадь;
• описание мебели и техники (лучше приложить фото-акт приёмки).

Срок действия договора

Максимально прост: «с 01 июня 2026 г. по 31 мая 2027 г.».
Если стороны хотят продлить договор, в договоре прописывают условие автоматического продления на тех же условиях (например, на один год) при отсутствии возражений.

Арендная плата и коммунальные услуги

• Сумма (в рублях), дата платежа, способ оплаты (карта, наличные, СБП);
• что входит в стоимость (коммуналка, интернет, парковка);
• пени за просрочку (обычно 0,1 % за каждый день).

Залоговый депозит (страховой депозит)

Распространённая практика — одна месячная плата. В договоре прописывают:

• в каких случаях депозит не возвращается (повреждение имущества, долги по коммуналке);
• срок возврата после выселения — 10 рабочих дней.

Права и обязанности

• Арендодатель обязан передать квартиру в надлежащем состоянии, обеспечить беспрепятственное пользование;
• Арендатор обязан своевременно оплачивать аренду, не производить перепланировки, не сдавать квартиру третьим лицам без письменного согласия.

Порядок расторжения договора

Стандартные основания:

• арендатор не платит более 30 дней;
• арендодатель не устраняет аварийные ситуации в течение 5 рабочих дней;
• сторона уведомляет другую за 30 календарных дней о расторжении.

Форс-мажор

Пострадавшая стороны освобождается от ответственности при форс-мажоре: стихийные бедствия, военные действия, санкции и пр.

Подписи и приложения

• два экземпляра на бумаге, подписи и расшифровки;
• обязательные приложения:
  1. Акт приёма-передачи квартиры с фото;
  2. Перечень мебели и техники;
  3. Копии паспортов сторон.

Когда и как регистрировать договор в Росреестре

Если срок аренды более 11 месяцев, договор подлежит госрегистрации. Алгоритм:

1. Заполнить форму Р21001 в сервисе «Госуслуги»;
2. Оплатить госпошлину 2000 ₽ (для физлиц);
3. В течение 5 рабочих дней получить выписку ЕГРН.

Регистрация даёт арендатору официальный адрес проживания и защиту от досрочного выселения без оснований.

Инструкция по заполнению договора за 15 минут

• Шаг 1. Скачайте бесплатный шаблон (ниже).
• Шаг 2. Впишите данные сторон.
• Шаг 3. Проверьте площадь и адрес на сайте Росреестра по кадастровому номеру.
• Шаг 4. Сфотографируйте каждую комнату, мебель, счётчики, сделайте акт приёмки.
• Шаг 5. Подпишите два экземпляра у нотариуса или просто в присутствии двух свидетелей (если договор до 11 месяцев).

Готовый образец договора аренды квартиры 2026

ДОГОВОР № 06/2026
найма жилого помещения между физическими лицами

г. Москва 01 июня 2026 г.

Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 02 123456, выдан УВД г. Москвы, зарегистрирован: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, именуемый далее «Арендодатель»,
с одной стороны, и
Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан УВД г. Москвы, зарегистрирован: 123321, г. Москва, ул. Пушкина, д. 2, кв. 3, именуемый далее «Арендатор»,
с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Арендодатель передаёт Арендатору в пользование квартиру общей площадью 55 м² по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 5, кадастровый номер 77:01:0004010:123, этаж 3/5.
Квартира снабжена мебелью и бытовой техникой согласно Приложению № 1.

Срок действия
Начало: 01 июня 2026 г.
Окончание: 31 мая 2027 г.
При отсутствии возражений любой из Сторон договор автоматически продлевается на один год на тех же условиях.

Арендная плата
Стоимость: 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. в месяц.
Оплата до 05 числа каждого месяца на карту: 4276 12XX XXXX XXXX (Сбербанк);
Коммунальные услуги входят в арендную плату, кроме сверхнормативного потребления.

Залоговый депозит
Арендатор вносит депозит в размере 60 000 руб. при подписании настоящего договора.
Депозит возвращается в течение 10 рабочих дней после возврата ключей при отсутствии задолженностей и повреждений.

Права и обязанности
Арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное пользование квартирой.
Арендатор обязан:
 ⎯ не производить перепланировку;
 ⎯ не передавать квартиру третьим лицам;
 ⎯ содержать помещение в надлежащем состоянии.

Расторжение
Любая из Сторон может расторгнуть договор досрочно, предупредив другую за 30 дней письменно.
При нарушении условий Сторона вправе требовать расторжения в одностороннем порядке.

Форс-мажор
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств вследствие форс-мажора.

Реквизиты и подписи
Арендодатель: __________________ /Иванов И.И./
Арендатор: __________________ /Петров П.П./
Приложения:
Приложение № 1. Акт приёма-передачи и фото квартиры.
Приложение № 2. Перечень мебели и техники.

Полезные советы от юриста

• Сделайте цифровую копию договора в сервисе «Госуслуги», это упростит регистрацию.
• Не передавайте ключи до получения залога и первого платежа.
• Раз в 6 месяцев проводите совместный «осмотр» и подписывайте акт сверки.
• Не забудьте прописать в договоре запрет на проживание животных или разрешение, чтобы избежать споров.

Частые ошибки, которых стоит избегать

Грамотно составленный договор аренды квартиры — это ваша «страховка» на год вперёд. Соблюдайте простые правила: указывайте все детали, фиксируйте состояние жилья, регистрируйте договор при необходимости. Не экономьте на 15 минутах, чтобы потом не тратить месяцы на суды и нервы.

Скачать актуальный шаблон договора аренды 2026 (PDF, DOCX) можно по ссылке ниже (файл обновлён 19 апреля 2026 г.).

Скачать образец →

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом, если появятся вопросы.