С 01 марта 2025 года в силу Федерального закона 487-ФЗ от юридические лица обязаны подавать документы на государственную регистрацию исключительно в электронном виде.
Это касается и договоров аренды жилых помещений, если хотя бы одна сторона сделки — юрлицо.
В Преображенском микрорайоне Москвы популярность сдачи квартир в аренду растёт: и физлица, и компании арендуют жилье для сотрудников. Ниже — подробная инструкция, как всё оформить без ошибок.
Определяемся с формой договора
- Физлицо ↔ физлицо — подойдёт договор найма (ст. 674 ГК РФ, простая письменная форма).
- Физлицо ↔ юрлицо или юрлицо ↔ юрлицо — нужен договор аренды, который обязательно регистрируется в Росреестре, если срок ≥ 1 год.
Подготовительный этап
Проверяем квартиру
- ЕГРН-выписка (энергосервис) — подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
- Кадастровый паспорт / план БТИ — если арендуется часть помещения, потребуется технический план по Приказу Росреестра № 82 от в формате XML-схемы.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и копия финансово-лицевого счёта.
Проверяем арендодателя
- Паспорт РФ + документ, подтверждающий право собственности (ДКП, свидетельство, выписка ЕГРН).
- Если владелец — доверенное лицо, потребуется нотариальная доверенность с указанием полномочий на сдачу жилья в аренду.
Что обязательно включить в договор
| Пункт договора | Что указывать |
|---|---|
| Предмет договора | Точный адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, мебель, техника (приложить опись и акт приёма-передачи). |
| Срок | Дата начала и окончания. При сроке ≥ 1 года регистрируем в Росреестре. |
| Арендная плата | Сумма, порядок и сроки оплаты, валюта, штрафы за просрочку, индексация. |
| Залог/депозит | Размер (обычно 1 месяц), срок возврата, основания для удержания. |
| Коммунальные услуги | Кто и как оплачивает: счётчики, ОДН, интернет. |
| Ремонт и улучшения | Обязанности сторон, согласование перепланировок (разрешение Мосжилинспекции). |
| Права и обязанности сторон | Режим проживания, запрет на субаренду без письменного согласия, запрет на предпринимательскую деятельность (если жилое помещение). |
| Расторжение | Сроки предупреждения, основания досрочного расторжения. |
Пошаговая регистрация договора в Росреестре (Москва)
- Формируем пакет документов
- Договор в 3 экземплярах (по числу сторон + 1 в Росреестр).
- Доверенность/протокол, подтверждающий полномочия подписанта.
- Электронная подпись (ЕС) для юрлиц (обязательно с ).
- XML-файл технического плана (если аренда части).
- Подаём заявление
- Через личный кабинет на сайте rosreestr.gov.ru (раздел «Электронная подача»).
- Услуга «Одно окно» в МФЦ «Мои Документы» Преображенское (адрес: ул. 2-ая Пугачёвская, д. 1А).
- Оплачиваем госпошлину
Для юрлиц — 2 000 ₽; для физлиц — 2 000 ₽ при регистрации договора ≥ 1 года. Оплата онлайн в кабинете Росреестра.
- Получаем выписку ЕГРН
Срок — 5–7 рабочих дней. Выписка приходит в личный кабинет или на электронную почту.
Особенности аренды части помещения в Преображенском
Если Вы сдаёте комнату в квартире или часть жилого помещения, необходимо:
- Изготовить технический план по форме Приказа Росреестра № 82 (XML-схема).
- Зарегистрировать часть объекта недвижимости в кадастре (п. 44, 51 закона о кадастровом учёте).
- В договоре точно описать границы части (например, «Комната 15 м² в 3-комнатной квартире на 3-м этаже»).
Налоговые обязательства
С 2024 года арендодатели обязаны платить НДФЛ 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты). Возможны 2 варианта:
- Самостоятельно, подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Патент (Самозанятый) — 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам (Москва).
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Отсутствие описи мебели | Составить 2 акта приёма-передачи: при въезде и выезде. |
| Неверный кадастровый номер | Проверить через публичную кадастровую карту Росреестра. |
| Срок договора 11 месяцев «для избежания регистрации» | Если фактически живут год и больше — суд может признать договор заключённым на неопределённый срок. |
| Нет запрета на регистрацию в квартире | Включить пункт: «Временная регистрация арендатора возможна только с письменного согласия собственника». |
Шаблон краткого договора (вставить в текст или скачать)
Скачать бесплатный шаблон договора найма жилого помещения (docx)
ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Москва, Преображенский микрорайон «20» апреля 2026 г. СТОРОНЫ Наймодатель: Иванов И.И., паспорт 45 00 № 000000, зарегистрирован по адресу: ... Наниматель: Петров П.П., паспорт 77 77 № 777777 ... ПРЕДМЕТ Наймодатель передаёт нанимателю во временное пользование квартиру по адресу: г. Москва, ул. Черкизовская Б., д. 10, кв. 45, 3-й этаж, общая площадь 54 м², жилая 32 м², комнаты 2, кухня 9 м², мебель и техника согласно описи (Приложение № 1). СРОК с 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. (12 месяцев). АРЕНДНАЯ ПЛАТА 60 000 ₽ в месяц, оплата до 5-го числа на карту Сбербанка № 4276 * * 1234. Залог — 60 000 ₽, возвращается в течение 5 дней после выезда и акта приёма-передачи. КОММУНАЛКА Наниматель оплачивает счётчики ГВС, ХВС, электричество. ОДН входит в арендную плату. ...
- ✓ Проверены ЕГРН и кадастровый номер.
- ✓ Сделан технический план (если часть квартиры).
- ✓ Согласованы условия аренды, залога, коммуналки.
- ✓ Подготовлены 3 экземпляра договора + акт приёма-передачи.
- ✓ Установлена электронная подпись (для юрлиц).
- ✓ Выбран способ уплаты налогов (НДФЛ или патент).
Контакты для помощи в Преображенском
МФЦ «Мои Документы» Преображенское
Адрес: ул. 2-ая Пугачёвская, д. 1А
Тел.: +7 -95 777-77-77
Онлайн-запись: mos.ru
Важно: перед оформлением проконсультируйтесь с юристом или Росреестром — правила могут меняться.
Соблюдайте закон, и аренда в Преображенском будет безопасной и выгодной для обеих сторон!