Продажа недвижимости – одно из самых частых событий в жизни граждан России. Если квартира была в вашем владении менее установленного минимального срока (3 года в большинстве случаев), то с прибыли от её продажи необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье подробно разберём, кому налог обязателен, какие ставки применяються, как правильно рассчитать налоговую базу и какие документы нужно подготовить.

Общие положения

• Налоговый объект – разница между ценой продажи и ценой приобретения (в т.ч. расходы, подтверждающие уплату за покупку).
• Минимальный срок владения:
  • 3 года – если квартира была приобретена после 1 января 2016 года;
  • 5 лет – если объект был куплен до 2016 года или получен в наследство/по договору дарения.
• Если срок владения меньше установленного, налог платится, за исключением льготного порога в 1 млн рублей (при условии, что совокупный доход от продажи всех объектов недвижимости за год не превышает эту сумму).

Когда налог обязателен?

Налог на доходы с продажи квартиры уплачивается в следующих ситуациях:

1. Квартира находилась в собственности менее 3 (или 5) лет;
2. Продажа принесла прибыль (цена продажи > цена покупки + подтверждённые расходы);
3. Общий доход от продажи недвижимости за календарный год превышает 1 млн руб.;
4. Налоговый резидент РФ – ставка 13 % (до 2,4 млн руб.) и 15 % (свыше 2,4 млн руб.). Для нерезидентов ставка фиксированная – 30 %.

Ставки НДФЛ в 2025‑2026 гг;

Как рассчитать налог: пошаговая инструкция

Шаг 1. Определяем базовую цену покупки

• Сумма, указанная в договоре купли‑продажи, плюс расходы, подтверждённые документами (регистрационный сбор, нотариальные услуги, комиссии банков, затраты на ремонт, если они документально подтверждены).

Шаг 2. Определяем цену продажи

• Сумма, полученная от покупателя, указана в договоре продажи. Если в договоре указана «стоимость недвижимости», а реальная выплата ниже – учитывается фактическая полученная сумма.

Шаг 3. Вычисляем прибыль

Прибыль = Цена продажи – (Базовая цена покупки + подтверждённые расходы)

Шаг 4. Проверяем льготный порог

• Если совокупный доход от продажи всех объектов недвижимости за год ≤ 1 000 000 руб., налог не взимается, даже при сроке владения менее 3 лет.

Шаг 5. Применяем налоговую ставку

Для резидентов:

Если прибыль ≤ 2 400 000 руб. → налог = прибыль × 13 %
Если прибыль > 2 400 000 руб. → налог = 2 400 000 × 13 % + (прибыть‑2 400 000) × 15 %

Для нерезидентов – налог = прибыль × 30 %.

Шаг 6. Окончательная сумма налога

Полученную величину необходимо уплатить в бюджет в течение 15 календарных дней с даты подписания договора купли‑продажи (или с даты получения денег, если они поступили позже).

Примеры расчётов

Пример 1. Резидент, срок владения 2 года

• Цена покупки: 3 000 000 руб.
• Расходы (нотариат, регистрация, ремонт): 200 000 руб.
• Цена продажи: 4 500 000 руб.
• Прибыль = 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 руб.
• Прибыль ≤ 2 400 000 → налог = 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб.

Пример 2. Резидент, прибыль выше 2,4 млн руб.

• Цена покупки: 5 000 000 руб.
• Расходы: 300 000 руб.
• Цена продажи: 8 200 000 руб.
• Прибыль = 8 200 000 – 5 300 000 = 2 900 000 руб.
• Налог = 2 400 000 × 13 % + (2 900 000‑2 400 000) × 15 % = 312 000 + 75 000 = 387 000 руб.

Пример 3. Нерезидент, срок владения 1,5 года

• Прибыль = 500 000 руб.
• Налог = 500 000 × 30 % = 150 000 руб.

Какие документы нужны для расчёта и уплаты налога?

• Договор купли‑продажи квартиры (двойной экземпляр).
• Квитанции/чековые листы об уплате регистрационных сборов, нотариальных услуг, банковских комиссий.
• Документы, подтверждающие расходы на ремонт (счета‑фактуры, акты выполненных работ).
• Справка из банка о полученных средствах (если оплата происходила безналичным путём).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ (если налоговая база превышает ноль).

Как заполнить декларацию 3‑НДФЛ

1. Скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС (nalog.gov.ru) или возьмите бумажный экземпляр в налоговой.
2. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Дата и номер договора продажи;
   • Сумма дохода (цена продажи);
   • Сумма расходов (стоимость приобретения + подтверждённые затраты).
3. В пункте «Налоговая база» укажите рассчитанную прибыль.
4. Примените соответствующую ставку (13 %/15 %/30 %).
5. Укажите реквизиты для уплаты налога (расчетный счёт в банке).
6. Подпишите декларацию и приложите копии всех подтверждающих документов.
7. Подайте декларацию:
   • Лично в налоговый орган;
   • Через личный кабинет на Госуслугах;
   • По почте (заказным письмом с описью).

Сроки уплаты налога

• Налог необходимо уплатить в течение 15 календарных дней с даты подписания договора купли‑продажи (или с даты получения денежных средств).
• Оплатить можно через любой банк по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС, или через онлайн‑сервисы (СБП, Сбербанк Онлайн, Тинькофф, и т.п.).
• Если налог не уплачен в срок, начисляются пени в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.

Возможные льготы и вычеты

• Льготный порог 1 млн руб. – если общая сумма доходов от продажи недвижимости за год не превышает 1 млн руб., налог не взимается.
• Ипотечный вычет. При продаже квартиры, приобретённой в ипотеку, можно уменьшить налоговую базу на сумму уплаченных процентов (не более 3 млн руб. общей суммы).
• Выбытие первой квартиры. При продаже первой в жизни квартиры налог может быть снижен, если вы использовали её как основное жильё более 3 лет (требуется подтверждение).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить НДФЛ, если я продал квартиру с убытком?

Нет. Налог уплачивается только с положительной разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом подтверждённых расходов). При убытке налог не взимается, но декларацию всё равно необходимо подать (строка «доход = 0»).

Вопрос: Как учитывать несколько покупок и продаж в одном году?

Все доходы от продажи недвижимости суммируются. Если суммарный доход превышает 1 млн руб., налог рассчитывается от общей суммы прибыли, а не от каждой сделки отдельно.

Вопрос: Можно ли отложить уплату налога?

Да, в случае финансовых трудностей налогоплательщик может подать в налоговый орган запрос на рассрочку. Решение принимается индивидуально, но за просрочку начисляются пени.

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я получил квартиру в наследство?

Налог уплачивается, если срок владения (с момента наследования) менее минимального (3/5 лет). При наследовании в 2024 году и продаже в 2025 году срок владения будет менее 3 лет, налог обязателен.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, подразумевает обязательную уплату НДФЛ, если получена прибыль и суммарный доход превышает 1 млн руб. Расчёт налога прост: вычитаем из цены продажи все подтверждённые затраты, получаем прибыль, применяем ставку 13 %/15 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Главное – собрать все подтверждающие документы, правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ и вовремя уплатить налог.

С помощью онлайн‑калькуляторов (например, nalog-nalog.ru) вы можете быстро проверить результат расчёта перед подачей декларации.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.