Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с покупкой жилья и погашением ипотечного кредита. В 2026 году правила остаются прежними, но учтены изменения, связанные с прогрессивной шкалой НДФЛ и уточнённые лимиты. Ниже – пошаговая инструкция, формулы расчёта и примеры, которые помогут быстро определить, сколько денег вы сможете вернуть государству.

Какие виды вычетов существуют?

• Имущественный вычет за покупку квартиры – возмещение части стоимости недвижимости.
• Вычет за уплаченные проценты по ипотеке – возврат части процентов, которые вы заплатили банку.

Оба вычета можно получить одновременно, но каждый из них имеет свои лимиты.

Основные лимиты и процент возврата (2026 год)

Кому и когда можно получить вычет?

• Граждане России, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 % (до 2025 года) и 22 % (для доходов выше 5 млн ₽ в год).
• Вычет можно заявлять только один раз в жизни за покупку/строительство жилья.
• Если сумма вычета не достигает лимита, оставшуюся часть можно перенести на последующие годы (но только при покупке/строительстве нового жилья).
• Заявление подаётся в налоговый орган за год, предшествующий году получения вычета (например, за 2025 год – в 2026 году).

Пошаговая инструкция расчёта вычета

1. Определите стоимость квартиры, указанную в договоре купли‑продажи. Если она ≤ 2 млн ₽, берём её полностью; если > 2 млн ₽ – берём только 2 млн ₽.
2. Соберите сведения о процентах, уплаченных банку за год. В выписке из банка указывается сумма процентов за каждый месяц. Сложите их.
3. Проверьте, не превышает ли сумма процентов базу в 3 млн ₽. Если превышает – учитываем только 3 млн ₽.
4. Рассчитайте возврат по каждому виду вычета:
   • Имущественный вычет = База_стоимости × 13 %
   • Вычет за проценты = База_процентов × 13 %
5. Сложите два результата. Если полученная сумма превышает 650 000 ₽ – ограничиваем её этим лимитом.
6. Подготовьте пакет документов (см. пункт 6) и подайте декларацию Форма 3‑НДФЛ.

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира стоит 1 800 000 ₽, проценты за год – 300 000 ₽.

• Имущественный вычет: 1 800 000 ₽ × 13 % = 234 000 ₽
• Вычет за проценты: 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽

Пример 2. Квартира стоит 3 500 000 ₽, проценты за год – 1 200 000 ₽.

• Имущественный вычет: берём лимит 2 000 000 ₽ → 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽
• Вычет за проценты: 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽

Пример 3. Квартира стоит 2 200 000 ₽, проценты за год – 3 500 000 ₽.

• Имущественный вычет: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽
• Вычет за проценты: лимит 3 000 000 ₽ × 13 % = 390 000 ₽
• Сумма без ограничения = 650 000 ₽ → в данном случае уже достигает максимального лимита.

Перечень обязательных документов

1. Копия паспорта (страница с фотографией).
2. ИНН (если не указан в паспорте).
3. Договор купли‑продажи (или договор долевого участия) с указанием стоимости недвижимости.
4. Квитанции/акты приёма‑передачи квартиры.
5. Выписка из банка о сумме уплаченных процентов за каждый месяц (не менее 12 месяцев).
6. Справка из банка о сумме основного долга (для подтверждения наличия ипотечного кредита).
7. Декларация по форме 3‑НДФЛ, заполненная в электронном виде (через ЛК «Госуслуги» или СЭД).

Важно: Если вы получаете доход от работодателя, где НДФЛ удерживается у источника, в декларации указывайте только те доходы, по которым налог не был удержан (например, доходы от ИП, сдачи в аренду и т.п.). При этом вычет будет рассчитан автоматически в личном кабинете ФНС.

Как подать декларацию и получить деньги?

1. Зарегистрируйтесь на портале Госуслуги (если ещё нет аккаунта).
2. В разделе «Налоги» выберите «Имущественный налоговый вычет». Система предложит загрузить сканы всех документов.
3. Заполните форму 3‑НДФЛ (в ней указываются доходы, удержанный НДФЛ и суммы расходов, подлежащих вычету).
4. Отправьте декларацию в электронном виде. При необходимости вы можете подать её в бумажном виде в налоговую инспекцию по месту жительства.
5. Налоговая проверит документы (обычно в течение 30 дней). После одобрения деньги переводятся на ваш банковский счёт, указанный в декларации.

Перенос неиспользованного вычета

Если в текущем году вы не смогли использовать всю сумму вычета (например, из‑за низкого дохода), оставшуюся часть можно перенести на последующие годы, но только при условии, что в следующем году будет совершена покупка или строительство нового жилья. Перенос осуществляется автоматически при подаче декларации за следующий налоговый период – указываете «остаток неиспользованного вычета» в соответствующем поле формы 3‑НДФЛ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в рассрочку без ипотеки?

Да. В этом случае вы можете оформить только имущественный вычет (до 260 000 ₽). Вычет за проценты по ипотеке в этом случае недоступен.

Можно ли заявить вычет, если ипотечный кредит оформлен в банке за границей?

Теоретически – да, если банк предоставляет официальную выписку о сумме уплаченных процентов в рублях и подтверждает, что кредит использован для покупки недвижимости в РФ.

Сколько времени занимает возврат средств?

Среднее время обработки – от 10 до 30 дней. При подаче в электронном виде процесс ускоряется.

Можно ли получить вычет, если я являюсь самозанятым?

Да, но в декларации необходимо указать доходы, по которым НДФЛ не удерживался автоматически, и уплатить налог самостоятельно (через личный кабинет ФНС).

Что делать, если налоговая запросит дополнительные документы?

В течение 30 дней с момента получения запроса предоставьте требуемые документы в электронной форме через «Госуслуги» или в отделении ФНС.

Сделайте следующее:

1. Возьмите стоимость квартиры – не более 2 млн ₽.
2. Умножьте её на 13 % → получаете максимум 260 000 ₽.
3. Сложите все уплаченные проценты за год, ограничьте их 3 млн ₽.
4. Умножьте полученную сумму на 13 % → максимум 390 000 ₽.
5. Сложите два результата. Если сумма > 650 000 ₽, ограничьте её 650 000 ₽.

Если вы хотите проверить расчёт онлайн, воспользуйтесь калькулятором налогового вычета на официальном сайте ФНС.

Налоговый вычет – один из самых простых способов сэкономить на покупке собственного жилья. Тщательно соберите документы, правильно рассчитайте базу и подайте декларацию в срок – и до 650 тысяч рублей могут вернуться к вам уже в следующем месяце!