Для физических лиц, которые продали земельный участок, находившийся в собственности менее 3 лет, важно правильно определить размер налога на доходы физлиц (НДФЛ)․ В 2026 году правила расчёта и льготы остались прежними, но нюансов всё больше․ Ниже — подробное руководство, как не ошибиться и сэкономить․

Когда возникает обязанность платить НДФЛ?

• Всегда, если участок был приобретён после и продан ранее, чем через 5 лет․ Исключение: если участок получен по наследству, даром от близкого родственника или приватизирован, минимальный срок снижается до 3 лет (п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ)․
• Всегда, если объект в собственности менее 3 лет при любых основаниях (даже приватизация)․

Ставка налога в 2026 году

Как узнать налоговую базу

Налоговая база определяется как доход от продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости участка․ Вычисляем так:

• Берём договорную цену (указанную в договоре купли-продажи)․
• Сравниваем её с 0,7 × кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года продажи․
• Большая из этих сумм и станет налогооблагаемой базой․

Пример:

Вы продали участок за 2 500 000 ₽, кадастровая стоимость — 4 000 000 ₽․
70 % кадастровой стоимости = 2 800 000 ₽․

Как уменьшить налог

Имущественный вычет

Можно применить вычет в размере 1 000 000 ₽ (подп․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ):

Налог = (База − 1 000 000 ₽) × 13 %

Документальные расходы

Если вы покупали участок, вы можете уменьшить доход на фактические расходы по его приобретению, включая:

• Цена покупки
• Регистрационные сборы, госпошлины
• Расходы на оценку, ипотечные %, комиссии агентств

Налог = (Доход − Документально подтверждённые расходы) × 13 %

Что выгоднее?

Сравните сумму вычета 1 000 000 ₽ и сумму расходов․ Какой вариант больше — выбирайте тот․

Пошаговый алгоритм расчёта

1. Узнайте кадастровую стоимость на 1 января 2026 года (публичная кадастровая карта)․
2. Определите договорную цену․
3. Рассчитайте 0,7 × кадастровую стоимость․
4. Выберите большую из двух сумм, это база․
5. Вычтите 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение (в зависимости от документов)․
6. Умножьте остаток на 13 % или 30 % (если нерезидент)․
7. Укажите сумму в декларации 3-НДФЛ и подайте до 30 апреля 2027 года․

Когда налог платить не нужно

• Если участок находился в собственности 5 лет и более (или 3 года, если основания из п․ 3 ст․ 217․1)․
• Если продажная цена ≤ 1 000 000 ₽ и вы используете вычет (но декларацию всё равно подать)․
• Если продажная цена ≤ документальных расходов (опять же, декларация обязательна)․

Сроки уплаты и отчётности

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года после продажи (в 2027 году за 2026)․
• Уплата налога, до 15 июля следующего года․

Пример полного расчёта

Данные:
Дата покупки участка,
Дата продажи —
Договорная цена — 3 200 000 ₽
Кадастровая стоимость — 3 500 000 ₽
Расходы на покупку (имеются документы) — 2 600 000 ₽

Шаг 1: 70 % кадастровой = 2 450 000 ₽ < 3 200 000 ₽ → база 3 200 000 ₽․
Шаг 2: Расходы 2 600 000 ₽ выгоднее вычета 1 000 000 ₽․
Шаг 3: Налог = (3 200 000 ₽ − 2 600 000 ₽) × 13 % = 78 000 ₽;

Популярные вопросы и ответы

Чек-лист для продавца земли «до 3 лет»

• ☐ Проверил кадастровую стоимость в ЕГРН․
• ☐ Сравнил 0,7 × кадастровую и договорную цену․
• ☐ Нашёл документы на покупку (ДКП, чеки, платёжки)․
• ☐ Подсчитал, что выгоднее: 1 000 000 ₽ или расходы․
• ☐ Рассчитал налог и занёс в календарь даты подачи 3-НДФЛ и платежа․
• ☐ Сохранил выписки из ЕГРН и квитанции — пригодятся для налоговой․