Очень часто в кадастровых документах, выписке ЕГРН или сопроводительных письмах Росреестра встречается формулировка: «государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета». Что именно она означает, каковы основания и последствия такой процедуры — разбираемся пошагово.

Что такое «государственный кадастровый учет» и «государственная регистрация прав»

• Государственный кадастровый учет (ГКУ) — внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о самом объекте недвижимости: его местоположение, площадь, назначение, кадастровый номер, технические характеристики и т.д. Именно кадастровый учет придает объекту статус «объекта недвижимости»;
• Государственная регистрация прав (ГРП), внесение в ЕГРН сведений о правах на уже учтённый объект: право собственности, аренды, сервитута и др. Без регистрации прав вы не можете распоряжаться объектом (продать, подарить, заложить).

Почему бывает разделение процедур

До вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ (13 июля 2015 г.) кадастровый учет и регистрация прав обязательно проводились одновременно. Теперь законом прямо предусмотрены исключения, при которых:

1. ГКУ проводится без ГРП (разбираем в этой статье).
2. ГРП проводиться без одновременного ГКУ (что и значит рассматриваемая формулировка).

Ключевое условие: объект уже есть в ЕГРН

Согласно статье 15 и статье 14 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав допускается без одновременного кадастрового учета, если в ЕГРН уже содержатся сведения о недвижимом имуществе. Иными словами:

Кадастровый номер присвоен, технический план/кадастровая выписка существуют, но право ещё не зарегистрировано либо переходит к новому собственнику (наследство, договор купли-продажи, вступление в наследство и т.п.).

Типовые ситуации, когда формулировка актуальна

• Ранее учтённый объект. Дом или участок уже когда-то ставили на кадастровый учет, но правообладатель поменялся (купля-продажа, дарение, наследство). Нужно только внести нового собственника в ЕГРН.
• Прекращение обременения. Снятие ипотеки, залога, аренды. Право переходит к прежнему собственнику без изменения кадастровых сведений.
• Дворовые и садовые участки без разграниченной гос. собственности. ГКУ провели раньше на основании заявления кадастрового инженера; теперь граждане регистрируют права без повторного учета.
• Военная ипотека. В выписке ЕГРН пункт 10 содержит строку «представлены документы на гос. регистрацию прав без одновременного кадастрового учета», т.к. квартира уже внесена в ЕГРН военным ведомством.

Как выглядит процесс на практике

1. Проверка ЕГРН. Убеждаемся, что объект учтён (есть кадастровый номер и актуальные технические сведения).
2. Сбор документов. Договор/свидетельство о праве, технический план (если требуется), заявление по форме Росреестра.
3. Подача. Лично в МФЦ, через Единый портал госуслуг или ТОФК Росреестра.
4. Оплата. Госпошлина за одну процедуру — регистрацию прав (2 000 руб. для физлиц; 22 000 руб. для юрлиц).
5. Получение ЕГРН. Через 3–7 рабочих дней выписка поступает в личный кабинет или выдаётся на руки в МФЦ.

Что важно помнить

• Нет сведений в ЕГРН? Придётся одновременно ставить на кадастровый учет и регистрировать право (п. 4 ст. 14 218-ФЗ).
• Новостройки по ДДУ. Застройщик сначала вносит объект в ЕГРН (ГКУ), затем каждый дольщик регистрирует право без повторного учета.
• Сроки. За раздельную процедуру регистрация прав занимает меньше времени, чем одновременное оформление учета.

Краткий «шпаргалка» для собственника

Фраза «государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета» означает, что объект недвижимости уже внесён в ЕГРН и вам остаётся только оформить право собственности (или иное право). Это упрощает процедуру, сокращает сроки и стоимость госпошлины. Проверьте наличие кадастрового номера, и вы сразу поймёте, какой порядок действий в вашем случае применим.