Продажа жилой недвижимости – одно из самых частых событий, требующих обязательного отражения в налоговой декларации.
Если вы продали квартиру в 2025‑2026 годах, владели ею менее трёх лет, получили выигрыш в лотерею или сдавали её в аренду,
то вы обязаны подать декларацию 3‑НДФЛ и, при необходимости, уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
В этой статье подробно расскажем, какие документы нужны, как рассчитать налог, какие есть льготы и как правильно подать декларацию.

Когда необходимо подавать декларацию 3‑НДФЛ?

• Продажа квартиры, которой вы владели менее 3 лет (за исключением случаев применения вычетов).
• Продажа квартиры, полученной в дар, наследство или по договору безвозмездной передачи – если срок владения менее 3 лет.
• Получение выигрыша в лотерею, если сумма превышает необлагаемый минимум (в 2026 году – 4 000 рублей).
• Доход от сдачи квартиры в аренду, если сумма аренды превышает 2 800 рублей в месяц.

Если вы подпадаете под один из пунктов, подавать декларацию необходимо в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Для сделок, завершившихся в 2025 году, срок – до 30 апреля 2026 года; для сделок 2026 года – до 30 апреля 2027 года.

Как рассчитывается налог на доход от продажи квартиры

Налоговая база – разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения (или первоначальной оценки), скорректированная на расходы, подтверждённые документами (комиссия агентства, ремонт и т.д.).

1. Определяем доход от продажи: цена, указанная в договоре купли‑продажи.
2. Определяем расходы:
   • Стоимость приобретения квартиры (по договору купли‑продажи, справке из реестра).
   • Документально подтверждённые затраты на ремонт, улучшения, комиссии агентства.
3. Вычитаем льготы (если применимо):
   • Ставка 0 % – при продаже квартиры, в которой вы проживали минимум 3 года подряд (до 1 января 2022 года) или при продаже квартиры, полученной в наследство/дар, если срок владения более 3 лет.
   • Социальный налоговый вычет – 1 млн рублей (при продаже единственного жилого помещения) или 2 млн рублей (при продаже двух и более).
4. Получаем налоговую базу = (доход – расходы – льготы). Если база ≤ 0, налог платить не нужно.
5. Применяем ставку 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов) к налоговой базе.

Кто освобождается от уплаты НДФЛ

Согласно актуальному законодательству 2025‑2026 гг., от уплаты налога освобождаются:

• Продавцы, продавшие единственное жилое помещение, в котором они проживали не менее 3 лет подряд (правило «трёхлетнего владения»).
• Лица, получившие доход от продажи квартиры в рамках программы «молодая семья» (вычет до 1 млн рублей).
• Если продавец использовал социальный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (или 2 млн рублей при продаже более одной квартиры) – налоговая база становится 0.

Перечень необходимых документов

Для заполнения декларации и подтверждения расходов подготовьте:

1. Договор купли‑продажи квартиры (обе стороны).
2. Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН).
3. Квитанции/чековые листы о расходах, связанных с покупкой и улучшением (комиссия агентства, ремонт, юридические услуги).
4. Справка о доходах (если получали доход от аренды) – выписки из банка, договор аренды.
5. Копия паспорта и ИНН.
6. Справка о применении налогового вычета (если подавали ранее).

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3‑НДФЛ

Регистрация в личном кабинете налогоплательщика (ЛКН)

• Перейдите на сайт nalog.ru и нажмите «Личный кабинет».
• Войдите с помощью Госуслуги или введите логин и пароль, если уже регистрированы.
• Если аккаунт отсутствует – создайте его, указав ИНН, СНИЛС и контактный телефон.

Выбор формы декларации

В ЛКН выберите «Декларация 3‑НДФЛ (доходы физических лиц)». Затем – «Создать декларацию за 2025 (или 2026) год».

Заполнение разделов

1. Раздел 1 – Общие сведения: ФИО, ИНН, адрес места жительства.
2. Раздел 2 – Доходы от продажи недвижимости:
   • Укажите дату продажи, адрес квартиры, площадь.
   • Впишите цену продажи.
   • Укажите стоимость приобретения (по договору).
   • Внесите документально подтверждённые расходы (ремонт, комиссии).
   • Отметьте, применяете ли вы налоговый вычет (социальный, имущественный).
3. Раздел 3 – Прочие доходы (если есть аренда, выигрыши, дивиденды).
4. Раздел 4 – Вычеты:
   • Социальный вычет (1 млн руб., 2 млн руб.).
   • Стандартный налоговый вычет (если есть дети, пенсионеры и т.д.).
5. Раздел 5 – Налог к уплате/возврату – система автоматически рассчитывает сумму.

Прикрепление сканов документов

В разделе «Приложения» загрузите сканы всех подтверждающих бумаг (договоры, выписки из ЕГРН, чеки).
Каждый файл должен быть в формате PDF, JPG или PNG, размером не более 5 МБ.

Проверка и отправка

• Нажмите «Проверить декларацию». Система укажет возможные ошибки.
• После исправления нажмите «Отправить декларацию в ФНС». Вы получите подтверждение о получении (Код подтверждения).

Как уплатить налог, если он возник

1. Перейдите в раздел «Оплата налога» в личном кабинете.
2. Выберите способ оплаты: банковская карта, онлайн‑банкинг, мобильный банк, терминалы.
3. Оплатите сумму в течение 30 дней с даты получения уведомления о сумме налога.
   Если оплата производится позже, начисляются пени (0,1 % за каждый день просрочки).

Подача декларации в налоговый орган «вручную»

Если вы предпочитаете личный визит:

• Скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС (PDF).
• Заполните её печатными буквами.
• Приложите копии всех подтверждающих документов.
• Подайте пакет в любой налоговый орган по месту жительства.
  Получите расписку о приёме и, при необходимости, расписку о получении платежа.

Сроки и штрафы

Частые ошибки и как их избежать

• Не указали все расходы. При отсутствии подтверждения расходов налоговая база будет выше.
• Забыли про вычет за покупку первой квартиры. При продаже единственного жилья, где вы проживали 3 года, вычет может полностью обнулить налог.
• Заполнили декларацию за неправильный налоговый период. Проверьте, что выбран год, в котором был получен доход.
• Не приложили копию договора купли‑продажи. Без него декларация будет отклонена.
• Оплатили налог позже установленного срока. Пени начисляются ежедневно, поэтому лучше платить сразу после получения расчёта.

FAQ (Часто задаваемые вопросы)

Нужно ли подавать декларацию, если я продал квартиру, которой владел более 3 лет?

Если вы проживали в ней как в единственном жилом помещении не менее 3 лет подряд, налог не взимается, но декларацию подавать всё равно рекомендуется – в случае проверки налоговой служба сможет увидеть, что вы использовали льготу.

Как получить налоговый вычет, если я уже получил доход от продажи квартиры?

Вычет можно заявить только в декларации за тот же налоговый год, в котором был получен доход. Если декларацию не подали в срок, её можно подать в течение 3 лет (с 2026 по 2028 год) за счет добровольного исправления, но штрафы могут быть применены.

Можно ли воспользоваться онлайн‑сервисом «Налоговый вычет за покупку жилья»?

Да. После продажи квартиры в личном кабинете есть отдельный раздел «Социальный вычет». Выберите пункт «Продажа жилой недвижимости», введите данные и загрузите сканы документов.

Что делать, если у меня несколько квартир, проданных в один год?

Каждая сделка рассматривается отдельно. Для каждой квартиры можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей (или 2 млн рублей, если продаются более одной квартиры). Общий налоговый вычет не может превышать 2 млн рублей в год.

Как узнать, был ли налог уже удержан при продаже?

Если продажа осуществлялась через агентство, они могут удержать налог у источника и выдать справку о удержании. В таком случае в декларации укажите удержанный налог – он будет зачтен при расчете суммы к уплате.

Подать информацию о продаже квартиры в налоговую – процесс, который можно выполнить полностью онлайн, но требует внимательности к документам и срокам.
Следуйте пошаговой инструкции, используйте доступные льготы и вычеты, а в случае сомнений – обратитесь к налоговому консультанту или в службу поддержки ФНС.

Помните: своевременная подача декларации и правильный расчёт налога помогут избежать штрафов и вернут вам часть уплаченных средств.

Дата актуализации статьи: