С 1 января 2023 года сдача жилья в аренду считается официальным доходом физического лица и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн рублей в год)․ Если вы получали арендную плату хотя бы один раз в 2025 году, до 30 апреля 2026 года обязаны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ․ Ниже — подробный разбор процесса․

Кто обязан подать декларацию

• Собственники квартир, которые сдавали жильё на условиях гражданско-правового договора найма․
• Субарендаторы жилья, которые получали доход от третьих лиц․
• ИП-арендодатели, работающие по общей системе налогообложения (если вы на патенте или НПД – декларация не требуется)․

Исключение: если вы оформили самозанятость (НПД), налог уплачивается через приложение «Мой налог» и декларация 3-НДФЛ не подаётся․

Как рассчитать налог к уплате

Формула

НДФЛ = (Сумма полученного арендного дохода − Имущественный вычет 0 руб․) × 13 %

Пример: вы сдавали квартиру за 35 000 руб․ в месяц весь 2025 год․ Доход = 35 000 × 12 = 420 000 руб․ Налог = 420 000 × 13 % = 54 600 руб․

Совет: можно уменьшить налог, если оформить ИП и перейти на патент (ставка 6 %, но с фиксированным платежом), либо воспользоваться профессиональным вычетом 20 % при работе в статусе ИП на ОСНО․

Сроки подачи и уплаты

Три способа подать декларацию

Способ 1․ Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․gov․ru

1. Авторизуйтесь через Госуслуги․
2. Раздел «Жизненные ситуации» → «Подать 3-НДФЛ»․
3. Выберите год 2025 и заполните форму онлайн․ Система автоматически расставит коды дохода (1400 – доходы от аренды)․
4. Подпишите ЭЦП (квалифицированная подпись или упрощённая через Госуслуги)․
5. Отправьте декларацию․ Статус отслеживается в личном кабинете․

Способ 2․ Программа «Декларация» от ФНС

• Скачайте «Декларация 2025» с сайта ФНС и установите на ПК․
• Шаг 1: введите паспортные данные, ИНН, выберите налоговый орган․
• Шаг 2: во вкладке «Доходы» добавьте источник выплаты (арендатор), укажите доход по месяцам․
• Шаг 3: проверьте итоговый налог, сформируйте файл *․dc7 и отправьте через личный кабинет или на флешке в ИФНС․

Способ 3․ Мобильное приложение «ФНС»

Удобен тем, кто сдаёт одну квартиру и получил доходы от одного арендатора:

1. Откройте приложение и выберите «3-НДФЛ»․
2. Сфотографируйте договор найма или вручную введите суммы․
3. Подтвердите отправку смс-кодом․

Какие документы прикладывать

• Копия договора найма или договоров (если арендаторов несколько)․
• Акты приёма-передачи при наличии․
• Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности)․
• Документы подтверждающие расходы (если оформляете ИП и используете вычет)․

Важно: при онлайн-подаче скан-копии загружаются в формате ․pdf или ․jpg до 10 МБ․

Квитанция на уплату налога

После проверки ИФНС (до 3 месяцев) в личном кабинете появится уведомление о налоге к уплате․ Оплатить можно:

• через личный кабинет (кнопка «Оплатить»);
• через сервис «Оплата налогов» на Госуслугах;
• в любом банке по реквизитам из уведомления․

Частые ошибки и штрафы

Чек-лист «Сдал 3-НДФЛ за 10 минут»

1. Собрал все договоры аренды и акты приёма-передачи․
2. До 30 апреля 2026 года зашёл в личный кабинет ФНС․
3. Выбрал год 2025, заполнил раздел доходов от аренды․
4. Проверил итоговую сумму налога, подписал ЭЦП, отправил․
5. До 15 июля 2026 года оплатил налог по квитанции․

Экономия: патент или самозанятость?

Если сдаёте квартиру постоянно, рассмотрите смену статуса:

• Патент для ИП: фиксированный платеж 6 % от потенциального годового дохода вашего региона (чаще всего 15 000–50 000 руб․ в год в зависимости от города и метража)․
  
  Не нужно вести книгу доходов и расходов, декларация 3-НДФЛ не подаётся․
• Самозанятый (НПД): уплата 4 % при работе с физлицами․ Доход ограничен 2,4 млн руб․ в год․

Актуальные ссылки и сервисы

• Личный кабинет налогоплательщика
• Скачать программу «Декларация 2025»
• Оплата налогов на Госуслугах