В 2026 году декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры подаётся по новым правилам: применяется прогрессивная шкала ставок и расширены льготные случаи․ Ниже разобраны все нюансы‚ чтобы вы не переплатили налог и не получили штрафы․
Когда обязательно подавать 3-НДФЛ
- Продажа квартиры‚ которой вы владели менее 5 лет (или 3 лет‚ если квартира досталась по наследству‚ договору дарения от близкого родственника‚ приватизации или ренте)․
- Доход от продажи превышает 1 000 000 ₽ без учёта имущественного вычета или расходов на покупку․
- Вы продали квартиру в 2025 году — отчёт сдавайте до 30 апреля 2026 года․
Исключение: продажа единственного жилья после 3-х лет владения или продажа до 1 000 000 ₽, декларацию можно не подавать․
Какой налог платить в 2026 году
С 2025 года ставка НДФЛ зависит от суммы дохода:
| Годовой доход от продажи | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2‚4 млн ₽ | 13 % |
| Свыше 2‚4 млн ₽ | 15 % на превышение |
Вычеты‚ которые уменьшают базу налогообложения
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ фиксировано на любую недвижимость․
- Расходный вычет — можете вычесть фактические расходы на покупку этой же квартиры (подтверждаются ДКП‚ чеками)․
Совет: выгоднее применять расходный вычет‚ если потратили более 1 млн ₽․
Как заполнить 3-НДФЛ на примере
Шаг 1․ Подготовьте документы
- ДКП продажи (копия)․
- ДКП покупки или чеки ремонта (если применяете расходный вычет)․
- Справка 2-НДФЛ от работодателя (если есть другие доходы)․
Шаг 2․ Выбор способа
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru, быстрее всего․
- Бесплатная программа «Декларация 2025» (скачать с сайта ФНС)․
- Бумажная форма — в ИФНС по месту регистрации․
Шаг 3․ Заполнение ключевых разделов
В программе отметьте:
- Источник дохода — «Продажа недвижимости»․
- Сумма дохода — цена по ДКП․
- Применяемый вычет — 1 000 000 ₽ или фактические расходы․
- Определите налог к уплате:
(Доход − Вычет) × Ставка․
Шаг 4․ Отправка и оплата
- Отправьте декларацию до 30 апреля 2026 года электронной подписью или на бумаге․
- Оплатите НДФЛ до 15 июля 2026 года, реквизиты придут вместе с уведомлением․
Частые ошибки и штрафы
- Не подали декларацию: штраф 5 % за каждый месяц просрочки (но не менее 1 000 ₽)․
- Неверно рассчитали налог: пени 1/300 ключевой ставки за каждый день․
- Отсутствие документов: налоговая может уменьшить вычет до 250 000 ₽․
Лайфхаки 2026 года
- Если квартира была куплена в ипотеке‚ проценты по кредиту тоже входят в расходный вычет․
- Разделите продажу между супругами‚ если доли равны — каждый получает вычет 1 млн ₽․
- Применяйте «альтернативную сделку»: покупка новой квартиры в том же налоговом периоде позволяет уменьшить базу на вычет 2 млн ₽ при покупке․
Дополнительные ресурсы:
- Калькулятор налога при продаже недвижимости от ФНС
- Личный кабинет налогоплательщика