Дарение жилой недвижимости — один из самых простых способов передать имущество близким людям.
Однако даже в этом «прямом» случае налоговая служба требует соблюдения формальностей: оформить договор дарения, уплатить (или подтвердить отсутствие) НДФЛ и, при необходимости, подать налоговую декларацию 3‑НДФЛ.
В статье подробно рассматривается, кто обязан подавать декларацию, какие документы нужны, как правильно её заполнить и как избежать лишних налогов в 2026 году.

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс РФ (части 2 и 3, ст. 222‑224).
• Постановление Правительства РФ от  № 1155 «О порядке заполнения и подачи декларации 3‑НДФЛ».
• Приказ ФНС России от  № ММ‑7‑н «Об утверждении формы 3‑НДФЛ за 2026 год».
• Инструкции ФНС по заполнению декларации, опубликованные на nalog-nalog.ru и в «Консультант‑Плюс».

Кто обязан подавать 3‑НДФЛ при дарении квартиры?

Согласно ст. 222 НК РФ, налоговым агентом считается даритель, если:

1. Даритель – физическое лицо.
2. Объект дарения – квартира (или иное жильё), стоимость которой по договору превышает 1 000 000 руб.
3. Получатель – не является близким родственником (родственник первой степени: супруг(а), родители, дети, братья, сестры), для которых налог не взимается.

Если хотя бы одно из условий выполнено, даритель обязан подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог (13 % от разницы между стоимостью квартиры и её базовой стоимостью, либо 13 % от рыночной стоимости, если базовая стоимость не установлена).

Важно: Если даритель не обязан платить налог (т.е. получатель – близкий родственник и стоимость менее 1 млн руб.), декларацию подавать необязательно. Тем не менее рекомендуется отправить в ИФНС письмо‑уведомление о дарении, чтобы у налоговой не возникло вопросов в будущем.

Налоговые ставки и освобождения

Базовая стоимость определяется по кадастровой стоимости на  года (для сделок, совершённых после ) или по стоимости, указанной в договоре купли‑продажи, если она ниже рыночной.

Пошаговая инструкция подачи 3‑НДФЛ при дарении квартиры

1. Соберите пакет документов (см. раздел «Необходимые документы» ниже).
2. Определите, нужен ли вам налог:
   • Если получатель – близкий родственник и стоимость ≤ 1 млн руб., налог не платится – декларацию подавать не нужно.
   • Во всех остальных случаях – налог обязателен.
3. Рассчитайте налог:
   • Налоговая база = рыночная стоимость квартиры (по справке из Росреестра) – базовая стоимость (по кадастру).
   • Налог = 13 % от налоговой базы.
   • Если налоговая база ≤ 0, то подаём нулевую декларацию.
4. Заполните форму 3‑НДФЛ за 2026 год:
   • Скачайте бланк здесь (PDF) или заполните онлайн в личном кабинете ФНС.
   • Раздел «Доходы от реализации (дарения) недвижимости» – пункт 2.1.
   • Укажите ИНН, ФИО, паспортные данные, адрес проживания.
   • В графе «Сумма дохода» введите рыночную стоимость квартиры, в графе «Сумма расходов» – базовую стоимость.
   • В графе «Налог к уплате» укажите рассчитанный налог (или 0).
5. Подайте декларацию:
   • Через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) – самый быстрый способ.
   • Лично в отделении ИФНС (по месту жительства) с оригиналами документов.
   • Через СЭД (система электронного документооборота) – если вы представляете интересы организации.
6. Оплатите налог (если сумма > 0):
   • Выполните платёж в банковском отделении, через интернет‑банк или в терминалах СБП.
   • Код платежа – КПП 1010 (для физических лиц).
   • Срок уплаты – не позднее 30 апреля 2027 года (год, следующий за годом получения дохода).
7. Сохраните подтверждения:
   • Квитанцию об уплате налога.
   • Подтверждение приёма декларации (ЭЦП‑подпись или печать отделения).
   • Копию договора дарения.

Как заполнить декларацию 3‑НДФЛ: разбор полей

Нулевая декларация: когда она нужна?

Если в результате расчётов налоговая база не превышает 0 (например, базовая стоимость выше рыночной), ФНС всё равно требует подачи декларации, но в ней указывается «0» в строке «Налог к уплате». Это называют нулевой декларацией. Пример заполнения:

ИНН: 770123456789
ФИО: Иванов Иван Сергеевич
...
Сумма дохода: 1 200 000
Сумма расходов: 1 300 000
Налог к уплате: 0
 

Подача нулевой декларации подтверждает, что вы проверили обязательность уплаты налога и избежали штрафов за неотчётность.

Необходимые документы для подачи 3‑НДФЛ

• Договор дарения квартиры (нотариально заверенный).
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый паспорт или справка о кадастровой стоимости (для определения базовой стоимости).
• Оценочная справка о рыночной стоимости (при стоимости > 1 млн руб.).
• Паспорт и ИНН дарителя.
• Квитанция об уплате налога (если налог > 0).
• Письмо‑уведомление в ИФНС (рекомендовано, если налог не уплачивается).

Все документы должны быть предоставлены в оригинале и в копиях (по требованию ИФНС). При сдаче онлайн в ЛК ФНС прикрепляйте сканы в формате PDF, JPG или PNG, размером не более 5 МБ каждый.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Обязательно ли платить налог, если дарю квартиру сестре?
   Нет. Сестра – близкий родственник первой степени, а если стоимость квартиры ≤ 1 млн руб., налог не взимается. Декларацию подавать не нужно, но рекомендуется отправить уведомление в налоговую.
2. Что делать, если стоимость квартиры по договору ниже рыночной?
   Налог рассчитывается от рыночной стоимости, определённой оценочной справкой или по данным Росреестра. Поэтому в декларации указывайте именно её.
3. Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?
   Да, если ремонт был произведён до получения квартиры в дар и его стоимость включена в базовую стоимость (документально подтверждена). В декларации указывайте общую сумму расходов.
4. Сколько времени занимает подача 3‑НДФЛ онлайн?
   При наличии всех сканов процесс в ЛК ФНС занимает 10‑15 минут. После подачи вы получаете подтверждение в течение 1‑2 рабочих дней.
5. Какие сроки подачи декларации?
   Декларацию за 2026 год необходимо подать не позднее 30 апреля 2027 года. При просрочке штраф – 5 % от неуплаченного налога.

Полезные ссылки и шаблоны

• Бланк формы 3‑НДФЛ за 2026 год (PDF)
• Пошаговое видео‑инструкция по заполнению
• Консультант‑Плюс: образец нулевой декларации
• FAQ ФНС России по 3‑НДФЛ
• Налог на дарение недвижимости (2026)

Подать 3‑НДФЛ при дарении квартиры – процесс, который выглядит сложным лишь из‑за бюрократических деталей. Главное – правильно определить, обязаны ли вы платить налог, собрать необходимый пакет документов и своевременно заполнить декларацию. При соблюдении пошаговой инструкции, изложенной выше, вы сможете:

• Избежать штрафов за неуплату или несвоевременную подачу декларации.
• Подтвердить отсутствие налоговых обязательств (нулевая декларация).
• Сэкономить время, используя онлайн‑подачу через ЛК ФНС.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или в ближайшее отделение ИФНС – они помогут проверить расчёты и подготовить все необходимые документы.