Продажа жилой недвижимости – одно из самых распространённых событий, после которых налогоплательщик обязан представить в налоговый орган декларацию по форме 3‑НДФЛ. В статье подробно рассмотрены:

• когда декларация обязательна;
• какие сроки подачи и уплаты налога;
• какие налоговые вычеты и льготы могут снизить налоговую нагрузку;
• пошаговая инструкция по заполнению формы в электронном виде;
• список документов, которые нужно приложить;
• ответы на часто задаваемые вопросы.

Общее правило: когда требуется декларация 3‑НДФЛ

Согласно приказу ФНС России от 20 октября 2025 г., декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся, если:

1. Вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее трёх лет (для большинства регионов – минимум три года).
2. Продажа произошла менее чем через пять лет после приобретения и вы не подпадаете под льготы (семьи с детьми, пенсионеры и т.п.).
3. Вы получили доход от продажи, превышающий 1 000 000 рублей, даже если срок владения превышает три года.
4. Вы хотите воспользоваться налоговыми вычетами (например, вычет на уплаченные проценты по ипотеке).

Если же квартира находилась в собственности более пяти лет или продавец относится к категории, освобождённой от налога (семьи с двумя и более детьми, получившие статус «молодая семья», пенсионеры), декларация не требуется.

Сроки подачи и уплаты налога

Даже если в результате расчётов налог окажется равным нулю, декларацию сдавать необходимо – иначе штраф составляет 1 000 рублей.

Налоговая ставка и доступные вычеты

• Базовая ставка НДФЛ – 13 % от полученного дохода (для резидентов РФ).
• Если вы продаёте жильё, приобретённое до 1 янв 2016 г., применяется ставка 15 % (по старому порядку).
• Налоговый вычет «на приобретённую недвижимость» — 1 млн рублей, если вы владели объектом менее трёх лет.
• Имущественный вычет на уплаченные проценты по ипотеке (до 390 000 рублей) оформляеться в том же документе (приложения 1 и 7).
• Семьи с детьми могут воспользоваться освобождением от налога при продаже единственного жилого помещения, если доход от продажи не превышает 1 млн рублей.

Пошаговая инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ

1. Подготовка данных
   • Дата и номер договора купли‑продажи.
   • Сумма выручки от продажи (полученная в валюте РФ).
   • Сумма расходов, подлежащих вычету (стоимость приобретения, расходы на регистрацию, нотариальные услуги, проценты по ипотеке).
   • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН) и факт получения дохода (расчётный лист, банковская выписка).
2. Заполнение титульного листа

   Укажите ФИО, ИНН, контактный телефон, адрес места жительства, а также год, за который подаётся декларация.

3. Раздел 1 – Доходы

   В строке 1 «Продажа имущества» укажите:

   • Код дохода «210» (продажа недвижимости).
   • Сумму полученного дохода (полученная от покупателя сумма).
   • Сумму расходов, подлежащих вычету (стоимость приобретения, ремонт, комиссии).
4. Раздел 2 – Вычеты

   Заполняются приложениями:

   • Приложение 1 – вычет по приобретённому имуществу (1 млн рублей);
   • Приложение 7 – вычет по процентам по ипотеке.
   • При необходимости – Приложение к разделу 1 (если есть долевая собственность).
5. Раздел 3 – Налог к уплате (или к возврату)

   Система автоматически рассчитывает налог, учитывая указанные вычеты. Если налог получился отрицательным – он не подлежит уплате, но декларация всё равно подаётся.

6. Подписание и отправка
   • Электронно – через Личный кабинет ФНС (подписывается КЭПом или через ЕСИА);
   • В бумажном виде – в отделение ИФНС по месту жительства (по почте с заказным письмом).
7. Уплата налога

   Если налог к уплате > 0, сформируйте платёжное поручение в интернет‑банке (КПП 02, БИК 044525225, счёт 40702###-###-####0001) или оплатите в банке до 15 июля.

Как подать декларацию через личный кабинет ФНС

1. Зайдите на сайт lkfl2.nalog.ru и авторизуйтесь через ЕСИА (логин‑пароль от Госуслуг).
2. Выберите пункт «Декларации» → «Налог на доходы физических лиц (3‑НДФЛ)» → «Создать декларацию».
3. Установите год (например, 2024, если продажа произошла в 2024 г.) и нажмите «Дальше».
4. В разделе «Доходы» добавьте запись «Продажа недвижимости» (код 210). Введите полученную сумму и расходы.
5. Перейдите к «Вычетам» – добавьте вычет «Имущественный» (приложение 1) и, при необходимости, «Ипотечный» (приложение 7).
6. Система покажет рассчитанный налог. Если всё верно – нажмите «Подписать и отправить».
7. Подтвердите действие КЭПом или через ЕСИА‑подтверждение. После отправки получите Квитанцию об уплате и Уведомление о принятии декларации.

Перечень документов, которые нужно приложить к декларации

• Копия договора купли‑продажи (с печатью и подписью обеих сторон).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
• Документы, подтверждающие расходы:
  • Квитанции о нотариальных и регистрационных услугах.
  • Счета‑фактуры за ремонт, если они учитываются в вычете;
  • Выписка из банка о получении средств от покупателя.
• Документы, подтверждающие уплату процентов по ипотеке (выписка из банка, договор ипотечного кредита).
• Справка из органа опеки (если применяется льгота для семей с детьми).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если я продал квартиру, которой владел более 5 лет?

Нет, в этом случае налог не начисляется и декларацию сдавать не требуется, если вы не претендуете на налоговый вычет.

Что делать, если доход от продажи ниже 1 млн рублей, но я всё равно подал декларацию?

Декларация будет принята, налог к уплате будет равен 0. Это позволит избежать штрафа за несдачу декларации.

Можно ли получить вычет, если я уже использовал имущественный вычет при покупке этой же квартиры?

Имущественный вычет на покупку недвижимости предоставляется только один раз. При повторной продаже вычета нет, но можно воспользоваться вычетом по процентам по ипотеке.

Какой документ подтверждает срок владения квартирой?

Это выписка из ЕГРН, где указана дата государственной регистрации права собственности.

Можно ли подать декларацию позже 30 апреля?

Только в случае уважительных причин, предоставив в суде/налоговой справку о невозможности своевременной подачи. В противном случае начисляется штраф 5 % от суммы налога.

Пример заполнения формы 3‑НДФЛ (2025 год)

Ниже – условный пример для продажи квартиры в 2024 году.

В данном случае налог обнуляется за счёт имущественного вычета. Декларацию всё равно необходимо подать до 30 апреля 2025 года.

Заполнение и сдача декларации 3‑НДФЛ после продажи квартиры – процесс, который можно полностью выполнить онлайн, не выходя из дома. Главное – собрать все необходимые документы, правильно рассчитать налоговую базу и воспользоваться доступными вычетами. Своевременное подписание декларации в личном кабинете ФНС и уплата налога до 15 июля помогут избежать штрафов и лишних расходов.

Помните: даже если налог к уплате равен нулю, декларацию сдавать обязательно. Это гарантирует отсутствие штрафов и подтверждает законность вашей сделки.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г.