Доля сделок на первичном рынке жилья в России в 2025–2026 гг. составляет более 35 %. Большинство квартир покупаются по договору долевого участия (ДДУ), а через 2–4 года новосёлы решают продать объект. Главный вопрос, который встаёт перед ними: «Нужно ли платить налог и как его минимизировать?»
В этой статье мы разберёмся, как правильно рассчитать и уплатить НДФЛ (13 %) с продажи квартиры по ДДУ, когда можно получить освобождение, какие вычеты применять и куда подавать декларацию.
Когда возникает налоговое обязательство
Продажа квартиры, полученной по ДДУ, считается доходом от реализации имущества. Налог платится, если:
- прошло менее 5 лет с момента регистрации права собственности (для квартир, приобретённых после );
- менее 3 лет — если квартира была получена по ДДУ, заключённому до 2016 года.
Исключение: если вы в 2024–2026 гг. купили квартиру по ДДУ у застройщика и владели ей более 3 лет, но при этом она была единственным жильём, налог не взимается (пп. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Определяем базу для расчёта налога
Расчёт по фактической цене
Формула:
Налог = (Цена продажи − Документальные расходы) × 13 %
Документальные расходы включают:
- стоимость по ДДУ;
- дополнительные затраты: отделка, ипотечные проценты, услуги риелтора, нотариуса и т. д.;
- взносы в фонд капремонта, регистрационные сборы.
Вариант вычета 1 млн руб.
Если не удалось собрать чеки и актов, можно использовать фиксированный вычет:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Выгоднее документировать расходы, если они превышают 1 млн рублей.
Сравнение с кадастровой стоимостью
Если вы продаёте квартиру значительно дешевле кадастровой, налоговая может пересчитать доход по формуле:
База = max(Цена продажи, 0,7 × Кадастровая стоимость)
Пошаговая инструкция: как подать декларацию
- Шаг 1. Подготовьте документы
- ДДУ + дополнительные соглашения;
- Акт приёма-передачи от застройщика;
- Свидетельство/ЕГРН о праве собственности;
- Договор купли-продажи нового владельца;
- Чеки, договора на ремонт, платёжные поручения.
- Шаг 2. Заполните 3-НДФЛ
- Раздел 1, доходы от продажи;
- Приложение 6, вычет 1 млн или расходы;
- Приложение 7 — если применяете имущественный вычет при покупке новой квартиры.
- Шаг 3. Подайте декларацию
- до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- через Личный кабинет налогоплательщика, Госуслуги или на приём к инспектору.
- Шаг 4. Оплатите налог
до 15 июля через банк или онлайн (в 2026 году — до ). При просрочке, пени 1/300 ключевой ставки за каждый день.
ЧаВо: ответы на популярные вопросы
Можно ли продать квартиру по ДДУ до сдачи дома?
Да, но только через уступку прав требования. Прибыль облагается НДФЛ по той же схеме (доход − затраты).
Должен ли платить налог дольщик, если он обменял ДДУ на другой объект у того же застройщика?
Нет, если обмен оформлен как договор замены без перехода права собственности.
Как быть, если квартира была в долевой собственности?
Каждый собственник подаёт свою 3-НДФЛ и распределяет вычет пропорционально доле.
Можно ли уменьшить налог, если купить новую кв квартиру в том же году?
Да, вы можете заявить имущественный вычет 260 000 ₽ (2 млн ₽ × 13 %) и засчитать его в погашение налога с продажи.
Примеры расчёта
Пример 1
Квартира по ДДУ куплена за 5 млн ₽, отделка, 400 тыс ₽, продана за 6,5 млн ₽.
Налог = (6 500 000 − 5 400 000) × 13 % = 143 тыс ₽
Пример 2
Квартира продана за 2,1 млн ₽, чеков нет. Применяем вычет 1 млн.
Налог = (2 100 000 − 1 000 000) × 13 % = 143 тыс ₽
Краткий чек-лист перед продажей
- ✓ Проверьте срок владения и особенности ДДУ;
- ✓ Соберите все чеки и договоры;
- ✓ Рассчитайте налог заранее;
- ✓ Подайте 3-НДФЛ вовремя;
- ✓ Учтите возможность имущественного вычета при покупке новой квартиры.
Помните: правильное документальное оформление позволит сэкономить до 100 % налога или минимизировать его. При сложных ситуациях обращайтесь к налоговому консультанту.