Почему возникает налог при передаче квартиры

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в 2026 году рассчитывается по ставкам:

• 13 % — для доходов до 5 млн ₽ в год;
• 15 % — для доходов свыше 5 млн ₽.

Однако в отношении получения недвижимости действует важное исключение: если даритель или наследодатель является близким родственником, налог платить не нужно.

Кто считается близким родственником

Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ к близким родственникам относятся:

1. родители (включая усыновителей);
2. дети (включая усыновлённых);
3. бабушки и дедушки;
4. внуки;
5. родные и единокровные братья и сёстры;
6. супруги.

Важно: двоюродные братья/сёстры, дяди/тёти и племянники не входят в категорию «близкие родственники», поэтому при дарении от них налог платить придётся.

Два безналоговых способа переписать квартиру

Дарение квартиры

Плюсы: момент перехода права собственности, возможность «обойти» очередь наследников.

Минусы: нельзя отменить дарение после регистрации.

Пошаговый алгоритм:

1. Составить договор дарения у нотариуса.
2. Получить согласие супруги дарителя (если квартира куплена в браке).
3. Зарегистрировать переход права в Росреестре через МФЦ или онлайн.
4. Подать справку о степени родства (свидетельство о рождении, браке и т. д.).

Оформление по наследству

Плюсы: отсутствуют налоги и госпошлина на вступление в наследство для близких родственников.

Минусы: наследство можно получить не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя.

Этапы:

1. Подать заявление нотариусу по месту открытия наследства (в течение 6 мес.).
2. Представить правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Оплатить нотариальные тарифы (≈0,3 % от кадастровой стоимости).
4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Подводные камни и советы

• Дарение «вне близких родственников». Сестра двоюродная, дядя или троюродная бабушка = НДФЛ 13–15 %. Лучше оформить завещание.
• Минимальная цена в договоре. Налоговая может пересчитать НДФЛ по кадастровой стоимости, если указать заниженную цену.
• Доля общей квартиры. Если дарите долю, оформляйте отдельный договор на каждую долю — так быстрее и дешевле.
• Недееспособные собственники. Потребуется разрешение органа опеки даже при дарении близкому родственнику.

Чек-лист документов

Примеры расчётов налога

Пример 1: Дядя дарит квартиру стоимостью 3 млн ₖ племяннику. Налог = 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽.

Пример 2: Мама дарит дочери ту же квартиру. Налог = 0 ₽ (близкие родственники).

Чтобы переписать квартиру на родственника без налогов в 2026 году:

1. Убедитесь, что родство подпадает под категорию «близкое».
2. Выберите оптимальный способ — дарение (быстрее) или наследство (дешевле).
3. Подготовьте полный пакет документов и обратитесь к нотариусу или в Росреестр.

Помните: при любом сомнении проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы избежать лишних расходов и проблем с налоговой.