Дарение квартиры сыну — наиболее безопасный и «семейный» способ передать недвижимость без лишних налогов и рисков. Ниже вы найдете развернутую инструкцию, образцы документов, сроки, стоимость госпошлин и типичные ошибки, которых стоит избежать.

Что такое договор дарения и почему именно он

• Двусторонняя сделка: и донор (родитель), и одаряемый (сын) выражают добровольное согласие.
• Безвозмездность: сын не платит за квартиру деньгами, иначе это уже купля-продажа.
• Налоговые преференции: при передаче недвижимости близкому родственнику (дети, внуки, родители) даритель не платит НДФЛ, а одаряемый освобождается от налога на доходы физлиц.

Краткий алгоритм: 7 шагов за 14–21 день

1. Подготовить пакет документов
2. Получить технический паспорт и выписку из ЕГРН
3. Заключить договор дарения в простой письменной форме или в нотариальной
4. Оплатить госпошлину и (при необходимости) услуги нотариуса
5. Подать документы в Росреестр (МФЦ) или через нотариуса
6. Дождаться регистрации права собственности
7. Забрать выписку ЕГРН на имя сына

Пошаговая разборка

Шаг 1. Собираем документы

Шаг 2. Выбор формы договора

Вариант А. Нотариально.

• + Защита от риска оспаривания.
• + За 1 визит можно подать документы в Росреестр онлайн.
• – Дороже: госпошлина 0,5% (но не более 20 000 руб) + нотариус ≈ 5 000–10 000 руб.

Вариант Б. Простая письменная форма.

• + Дешевле: госпошлина 2 000 руб (физлица).
• – МФЦ может потребовать личного присутствия обеих сторон.

Шаг 3. Подписание договора и регистрация

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ № ____
г. Москва, 19 апреля 2026 г.

Я, Петров Иван Сергеевич (Паспорт 45 00 №123456),
ДАРЮ своей дочери
Петровой Марии Ивановне (Паспорт 45 00 №654321)
квартиру: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, общ. пл. 45 м².

Настоящий договор подписан без каких-либо условий и взамен
вознаграждения.

Сроки и стоимость в 2026 году

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не взяли согласие супруга/супруги.
  Решение: Обязательно нотариально заверить согласие, если квартира приобретена в браке.
• Ошибка: передали квартиру несовершеннолетнему без разрешения органа опеки.
  Решение: Если сыну < 18 лет, потребуется согласие органа опеки и попечительства.
• Ошибка: не проверили обременения (ипотека, арест).
  Решение: Закажите электронную выписку ЕГРН заранее.
• Ошибка: забыли про «период отчуждения» при продаже квартиры через 3 года.
  Решение: Дарение не дает право на налоговый вычет при последующей продаже, если квартира была в собственности < 3/5 лет.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я дарю сыну квартиру?

Ответ: Нет. Передача имущества между близкими родственниками освобождается от НДФЛ (ст. 217 НК РФ).

Вопрос: Можно ли подарить долю в квартире?

Ответ: Да, но доля должна быть выделена в натуре (оформлена как отдельный объект). Понадобится нотариальное удостоверение;

Вопрос: Что быстрее — дарение или наследование?

Ответ: Дарение регистрируется в течение 7–14 дней, наследство можно вступить только через 6 месяцев после смерти.

Чек-лист перед походом в МФЦ

1. ✅ Паспорта обеих сторон (оригинал + копия).
2. ✅ Договор дарения в 3 экземплярах.
3. ✅ Выписка ЕГРН (не старше 30 дней).
4. ✅ Техпаспорт БТИ.
5. ✅ Квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб).
6. ✅ Согласие супруги (нотариально).
7. ✅ При необходимости — разрешение опеки.

Важный нюанс: если вы планируете в дальнейшем продать квартиру, дарение может повлиять на налоговые льготы. Лучше проконсультироваться с налоговым юристом.

Теперь вы знаете, как за 2–3 недели безопасно переоформить квартиру на сына по договору дарения. Удачной сделки!