Налоги, связанные с недвижимостью, часто вызывают вопросы у собственников: какой налог платить, какие льготы существуют и как их получить? В статье мы разберём основные способы освобождения от налогов при владении и продаже квартиры, а также подробно остановимся на актуальной льготе для семей с двумя и более детьми, опубликованной ФНС России в феврале 2026 года.

Какие налоги платятся за квартиру?

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 19 % от прибыли, полученной при продаже жилого помещения.
• Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество). Ставка зависит от региона, кадастровой стоимости и площади квартиры.
• Налог на землю. Если квартира находится в частном доме с земельным участком, на него тоже может распространяться налог.

Для большинства владельцев основной «нагрузкой» является именно НДФЛ при продаже, поэтому в первую очередь рассмотрим способы его снижения и полной отмены.

Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры

Общие условия освобождения (по Налоговому кодексу РФ)

Согласно публикации ФНС России от 13 февраля 2026 г., доходы от продажи жилого помещения освобождаются от НДФЛ при соблюдении следующих условий:

1. Собственник (или его супруг/супруга) является родителем или усыновителем не менее двух детей в возрасте до 18 лет (до 24 лет, если ребёнок обучается очно).
2. Продажа происходит в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года после приобретения нового жилья.
3. Площадь (или кадастровая стоимость) нового жилья должна превышать соответствующие показатели проданной квартиры.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
5. На момент продажи у продавца (и его супруги/супруга и детей) не более 50 % прав собственности на другое жилое помещение, площадь которого превышает площадь приобретаемого жилья.

Если все пункты выполнены, налоговая база по НДФЛ считается ноль – налог не уплачивается.

Особенности, о которых часто забывают

• Наличие несовершеннолетнего ребёнка‑получателя дохода. Если доход от продажи получает сам ребён, льгота также применяется.
• Продажа земельного участка вместе с жильём. При одновременной продаже участка, находящегося под жильём, он также освобождается от налога при выполнении вышеуказанных условий.
• Дети, признанные судом недееспособными. Льгота распространяется независимо от их возраста.
• Ребёнок, родившийся после продажи. Если ребён появился до 30 апреля следующего года, он учитывается в числе «двух детей».

Как оформить льготу?

1. Подготовьте пакет документов:
   • Свидетельства о рождении детей (или документы, подтверждающие их недееспособность).
   • Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую и приобретаемую недвижимость (договоры купли‑продажи, выписки из ЕГРН).
   • Кадастровую стоимость недвижимости (справка из Росреестра).
   • Документ, подтверждающий, что новое жильё будет куплено в указанные сроки (копия договора купли‑продажи, квитанция об уплате).
2. Заполните налоговую декларацию форма 3‑НДФЛ за 2025 год (если продажа происходит в 2025 году) и укажите, что вы претендуете на льготу.
3. Подайте декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года после продажи.
4. Если декларация подана в срок, налог к уплате будет равен 0 рублей. При необходимости налоговый орган может запросить дополнительные документы – предоставьте их в течение 30 дней.

Помните, что срок подачи декларации за 2025 год – 30 апреля 2026 года, а уплата (если бы налог был) – до 15 июля 2026 года.

Освобождение от налога на имущество (налог на квартиру)

Налог на имущество физических лиц регулируется региональными законами, но существуют общие льготы, которые могут уменьшить или полностью отменить платеж.

Основные категории, освобождающиеся от налога на имущество

• Пенсионеры, получающие пенсию по старости, инвалидности или по потере трудоспособности.
• Инвалиды I и II групп, а также инвалиды с детства (при наличии удостоверения инвалида).
• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и лица, награждённые орденом Славы всех трёх степеней.
• Участники Великой Отечественной войны и другие ветераны, получившие соответствующее удостоверение.
• Семьи военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей (при наличии справки о гибели).
• Лица, получившие льготы в связи с последствиями Чернобыльской катастрофы (справка о праве на льготу).

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговый орган удостоверение о праве на льготу (копию удостоверения инвалида, пенсионное удостоверение, справку о гибели военнослужащего и т.п.).

Региональные льготы

Многие субъекты РФ вводят дополнительные льготы, например:

• Снижение ставки налога для семей с детьми‑инвалидами.
• Полное освобождение от налога для лиц, проживающих в доме, построенном в рамках государственных программ (например, «Семейный капитал»).
• Снижение ставок в муниципалитетах, где приняты специальные бюджеты по поддержке молодых семей.

Чтобы узнать о региональных программах, обратитесь в налоговую инспекцию вашего региона или посетите официальный сайт регионального правительства.

Как оформить освобождение от налога на имущество?

1. Соберите документ, подтверждающий право на льготу (удостоверение, справку, орден).
2. Заполните заявление в налоговую инспекцию (обычно форма «Заявление о предоставлении налоговой льготы»). Формы можно скачать на сайте ФНС России.
3. Приложите копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
4. Подайте заявление лично, по почте с заказным письмом или через личный кабинет ФНС (если поддерживается в вашем регионе).
5. Ожидайте решения налоговой инспекции – обычно в течение 30 дней.

После получения подтверждения льготы налоговый расчёт будет скорректирован, и вы получите уведомление о нулевой (или уменьшенной) сумме налога.

Практические рекомендации

• Планируйте продажу заранее. Убедитесь, что сроки покупки нового жилья и подачи декларации совпадают с требованиями закона.
• Сохраняйте все документы. Квитанции, договоры, справки – они могут понадобиться в случае проверки.
• Проверяйте региональные нормы. Ваша область может предлагать более выгодные условия, чем федеральные.
• Обращайтесь к специалисту. Налоговый консультант поможет собрать пакет документов и правильно заполнить декларацию.
• Следите за изменениями законодательства; Налоговое право часто обновляется, поэтому актуальная информация (например, от ФНС России) важна каждый год.

Освобождение от налога за квартиру возможно в нескольких случаях:

1. При продаже жилья семьями с двумя и более детьми, если выполнены условия по срокам, площади и стоимости нового жилья.
2. При наличии статуса, предоставляющего льготы по налогу на имущество (пенсионер, инвалид, ветеран, герой и др.).
3. В рамках региональных программ, ориентированных на поддержку молодых семей, инвалидов и участников государственных социальных проектов.

Тщательное планирование, правильное оформление документов и своевременная подача деклараций позволяют законно избавиться от налоговых обязательств и сэкономить средства.

Полезные ссылки

• ФНС России – освобождение от НДФЛ при продаже жилья (февраль 2026)
• КонсультантПлюс – льготы по налогу на имущество физических лиц
• Официальный портал ФНС России

Если у вас остались вопросы – обратитесь в ваш налоговый орган или к квалифицированному налоговому консультанту.