В России вопросы‚ связанные с видом разрешенного использования (ВРИ) земельных участков‚ стали особенно актуальны после вступления в силу нового Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (вступил в силу 1 марта 2026 г.). Закон ввёл в Земельный кодекс отдельную главу‚ детализирующую порядок определения‚ изменения и контроля за ВРИ. В статье рассматривается‚ какие нормативные акты регулируют процесс‚ какие документы нужны‚ как проходит процедура в государственных органах и какие нюансы следует учитывать покупателю.

Правовая база

Определение ВРИ регулируется следующими документами:

1. Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (вступил в силу 1 марта 2026 г.) – устанавливает новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков» в Земельный кодекс РФ.
2. Гражданский кодекс РФ (части первая‑третья) – определяет порядок сделок с земельными участками.
3. Земельный кодекс РФ (в т.ч. статья 33‚ статья 34 и новые пункты‚ появившиеся после 2026 г.) – описывает виды использования‚ их классификацию и порядок изменения.
4. Локальные нормативные акты субъектов РФ (региональные программы землепользования‚ градостроительные планы).
5. Инструкции Росреестра (публичные разъяснения‚ методические рекомендации по проверке ВРИ).

Что такое вид разрешенного использования (ВРИ)

ВРИ – это юридически закреплённый в государственном реестре статус земельного участка‚ определяющий‚ какие виды деятельности могут на нём осуществляться. В зависимости от категории земли (сельскохозяйственная‚ населённая‚ особо охраняемая и т.д.) ВРИ делится на несколько групп:

• Сельскохозяйственное использование – пахотные культуры‚ садоводство‚ огородничество‚ животноводство.
• Несельскохозяйственное использование – жилое строительство‚ коммерческие объекты‚ промышленные зоны‚ рекреационные зоны.
• Особый режим – зоны охраны‚ заповедники‚ территории с ограниченным доступом.

С 1 марта 2026 г. закон уточнил перечень конкретных видов (например‚ «дачный»‚ «садоводческий»‚ «земли для строительства индивидуального жилого дома»‚ «земли под размещение объектов общественного питания» и др.) и ввёл возможность бесплатного изменения ВРИ в определённых случаях;

Как определяется ВРИ при покупке участка

Сбор исходных данных

Перед заключением договора купли‑продажи необходимо собрать следующую информацию:

• Кадастровый номер участка (указывается в выписке из ЕГРН).
• Текущий ВРИ‚ указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Границы участка (координаты‚ план участка)‚ проверка их соответствия кадастровой карте.
• Наличие зарегистрированных построек и их соответствие ВРИ (постройки‚ не соответствующие ВРИ‚ могут стать причиной штрафов).
• Документы‚ подтверждающие отсутствие ограничений (залог‚ арест‚ сервитуты).

Проверка в Росреестре

Росреестр предоставляет онлайн‑сервис Госуслуги «Кадастр»‚ где можно:

1. Ввести кадастровый номер и получить выписку из ЕГРН.
2. Увидеть текущий ВРИ и дату его назначения.
3. Проверить наличие записей об изменениях ВРИ в прошлом.

Если сведения в системе противоречат заявленному продавцом статусу‚ необходимо запросить у продавца оригиналы документов (акт согласования‚ проект планировки и т.п.) и‚ при необходимости‚ обратиться в органы местного самоуправления для уточнения.

Оценка соответствия планируемой деятельности ВРИ

Покупатель должен сравнить свои планы (например‚ строительство дачного дома) с текущим ВРИ:

• Если планируемая деятельность совпадает с ВРИ – сделка может быть оформлена без дополнительных процедур.
• Если планируется изменить ВРИ – необходимо пройти процедуру изменения (см. раздел 4).
• Если планируемая деятельность противоречит ВРИ – сделка может быть признана недействительной‚ а последующее использование участка – нарушением закона.

Порядок изменения вида разрешенного использования

Когда изменение возможно бесплатно

Согласно разъяснениям министра государственного управления‚ информационных технологий и связи Московской области‚ бесплатное изменение ВРИ предусмотрено в следующих случаях:

• Перевод участка из сельскохозяйственного в дачный/садоводческий статус (при условии‚ что площадь не превышает 0‚5 га).
• Смена статуса в рамках муниципальной программы «Развитие дачного фонда».
• Корректировка ВРИ после уточнения границ‚ если ошибка возникла по вине государственных органов.

Пошаговая процедура изменения ВРИ

1. Подготовка заявления. Заявитель (владелец участка) подаёт в орган исполнительной власти субъекта РФ (обычно в отдел земельных ресурсов) заявление о желаемом ВРИ. Приложения:
   • Кадастровый паспорт участка.
   • Копия выписки из ЕГРН.
   • Технический план (если требуется уточнение границ).
   • Документы‚ подтверждающие право собственности.
2. Экспертиза и согласование. В течение 30 дней (по новому закону – максимум 45 дней) органы проводят экспертизу соответствия запрашиваемого ВРИ планировочным документам‚ градостроительным регламентам и экологическим требованиям.
3. Оплата государственной пошлины (если изменение не подпадает под бесплатные случаи). Пошлина определяется в Тарифе о государственной регистрации прав.
4. Принятие решения. После одобрения в органе выдается решение о присвоении нового ВРИ и вноситься соответствующая запись в ЕГРН.
5. Регистрация изменения. На основании решения оформляется заявление в Росреестр о внесении изменений в реестр. После регистрации выписка из ЕГРН отражает новый ВРИ.

Сроки и ограничения

Закон 295‑ФЗ устанавливает‚ что изменение ВРИ может быть произведено не более чем один раз в течение пяти лет для одного и того же участка‚ если только изменение не связано с исправлением ошибок в реестре.

Практические рекомендации покупателям

• Всегда проверяйте выписку из ЕГРН перед подписанием договора. Это основной документ‚ подтверждающий текущий ВРИ.
• Если планируете строительство‚ уточните в местном отделе по земельным ресурсам‚ какие виды строительства разрешены по текущему ВРИ.
• Обратите внимание на ограничения по площади. Например‚ дачные участки свыше 0‚5 га могут требовать отдельного разрешения.
• При обнаружении несоответствия границ или построек – требуйте от продавца исправления до сделки. В противном случае вы рискуете получить штрафы.
• Если необходимо изменить ВРИ‚ начните процесс заранее (не менее чем за 2‑3 месяца до планируемого начала строительства).
• Сохраняйте все подтверждающие документы (акт согласования‚ технические планы‚ переписку с органами) – они могут потребоваться при проверках;

Примеры типовых ситуаций

Покупка дачного участка

Покупатель нашёл участок с кадастровым номером 77:01:0000000:1234. Выписка из ЕГРН показывает ВРИ «сельскохозяйственное». Планируется построить дачный дом. В рамках бесплатного изменения ВРИ (сельскохозяйственное → дачное) покупатель подаёт заявление в отдел земельных ресурсов‚ прилагает техплан и подтверждение‚ что площадь участка 0‚4 га. Через 30 дней получено решение о переводе ВРИ‚ выписка из ЕГРН обновлена‚ и покупка проходит без дополнительных расходов.

Строительство коммерческого объекта на участке с ВРИ «жилая застройка»

В данном случае ВРИ не соответствует запланированному использованию. Необходимо изменить ВРИ на «коммерческое» через процесс‚ описанный в разделе 4. Поскольку изменение не подпадает под бесплатные случаи‚ покупатель уплачивает государственную пошлину и ожидает согласования в течение 45 дней. Если муниципальная программа «Развитие малого бизнеса» предусматривает субсидию‚ часть расходов может быть возмещена.

Ошибка в реестре: в выписке указано неверное ВРИ

Если ошибка возникла по вине государственных органов‚ владелец подаёт в Росреестр заявление об исправлении записи. Согласно закону‚ исправление производится бесплатно и в течение 20 рабочих дней после подачи полного пакета документов.

Определение вида разрешенного использования земельного участка – ключевой этап при покупке‚ продаже или изменении назначения земли. С 1 марта 2026 года новые правила‚ закреплённые в Федеральном законе № 295‑ФЗ‚ делают процесс более прозрачным‚ но одновременно вводят новые требования к документальному оформлению и срокам. Чтобы избежать юридических проблем‚ рекомендуется:

1. Тщательно проверять текущий ВРИ через ЕГРН.
2. Сравнивать планируемую деятельность с установленным ВРИ.
3. При необходимости своевременно инициировать изменение ВРИ‚ учитывая бесплатные случаи и сроки.
4. Консультироватся с юристами или специалистами по землеустройству‚ особенно при сложных проектах.

Соблюдая эти рекомендации‚ вы сможете безопасно инвестировать в землю‚ избежать штрафов и обеспечить законность будущих строительных и хозяйственных работ.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Источник информации: официальные разъяснения Росреестра‚ Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г.‚ интервью с представителями Министерства государственного управления Московской области.