Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, считается одним из ключевых факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность любого бизнес-проекта. С 1 января 2026 года вступили в силу новые федеральные правила, унифицирующие порядок расчёта арендной платы. Ниже ― подробная инструкция, как теперь формируется ставка и какие инструменты использовать для самостоятельного расчёта.

Основные источники регулирования

• Земельный кодекс РФ (ст. 39.7)
• Постановление Правительства РФ от № 1504 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности РФ»
• Региональные законы субъектов (например, Закон Ростовской области № 175-ЗС от )
• Методики Росреестра и приказы Минэкономразвития

Какие участки охватывает новый порядок

1. Земли федеральной собственности (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства).
2. Земли региональной собственности (например, Ростовская область упрощает расчёт до уровня не выше земельного налога для ограниченных по праву приобретения участков).
3. Земли муниципальной собственности (городские и районные администрации).

Единая формула расчёта

Для большинства случаев действует базовая формула:

Арендная плата = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициенты

Ставки по умолчанию (утв. ПП № 1504)

Дополнительные коэффициенты

• K_ind ― индекс деловой активности (устанавливает регион, 0,5–1,5).
• K_loc ― расположение (центр/окраина).
• K_auc ― повышающий коэффициент по итогам аукциона (применяется только при торгах).

Особые случаи

Ограниченное право приобретения в собственность

Если собственник здания не может выкупить землю (например, участок под объектом культурного наследия), арендная плата в Ростовской области не может превышать размера земельного налога, исчисленного для сходных по назначению участков без ограничений.

Аренда без аукциона

При предоставлении участка без торгов ставка по умолчанию рассчитывается по формуле, но не может быть выше 1,5 % кадастровой стоимости.

Аренда по результатам аукциона

Окончательная ставка формируется по итогам торгов и фиксируется в договоре. Минимальное начальное значение равно 0,3 % кадастровой стоимости.

Как самому рассчитать плату: пошаговый алгоритм

1. Скачайте выписку ЕГРН узнайте кадастровую стоимость участка.
2. Определите вид разрешённого использования (по выписке или ПЗЗ).
3. Найдите региональный коэффициент K_ind ― обычно публикуется на сайте департамента имущества субъекта.
4. Подставьте значения в формулу.
5. Проверьте результат онлайн-калькулятором Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_calc_rent).

Пример расчёта для Ростовской области

Дано:

• Кадастровая стоимость = 7 500 000 ₽
• Вид использования = «Офисные здания» (ставка 1,5 %)
• K_ind = 1,0
• K_loc = 0,9

Расчёт:

7 500 000 ₽ × 1,5 % × 1,0 × 0,9 = 101 250 ₽ в год

Где получить официальные разъяснения

• МФЦ или Росреестр — бесплатная консультация по кадастровой стоимости и категории земель.
• Департамент имущественных отношений субъекта — актуальные коэффициенты и льготы.
• Электронная приёмная Правительства РФ, government.ru/feedback.

С 2026 года расчёт арендной платы стал более прозрачным и предсказуемым: основным ориентиром служит кадастровая стоимость, а максимумы и коэффициенты строго регламентированы федеральными и региональными актами. Сохраняйте выписки, проверяйте ставки в официальных источниках и при необходимости обращайтесь за разъяснениями ― это минимизирует споры и неожиданные расходы.