Налог на недвижимое имущество в Болгарии обязателен для всех владельцев, в т.ч. для россиян и граждан стран СНГ.
С 2020‑х годов большинство муниципалитетов предлагают онлайн‑оплату через официальные порталы или сервис ePay.
В статье разберём, какие документы нужны, какие сроки и скидки действуют, и как пошагово выполнить платёж, не выезжая за границу.

Общие положения о налоге на недвижимость в Болгарии

• Налог уплачивается раз в квартал – до последнего числа месяца (март, июнь, сентябрь, декабрь).
• Если налог полностью погашён до 31 марта, предоставляется скидка 5 % от суммы налога.
• При оплате до 30 апреля также действует скидка 5 % (согласно данным 2024‑2025 годов).
• Для владельцев элитных апартаментов дополнительно взимается такса за сервисное обслуживание (охрана, уборка, озеленение, чистка бассейнов).
• Налоговый год в Болгарии совпадает с календарным, поэтому расчёт ведётся ежегодно.

Ставки налога

Ставка зависит от типа недвижимости и её расположения:

1. Квартиры и дома в городах – 0,15 % – 0,20 % от кадастровой стоимости.
2. Загородные участки – 0,10 % – 0,12 %.
3. Элитные объекты (включая сервисную таксу) – отдельные ставки, фиксированные муниципалитетом.

Точные цифры можно увидеть в разделе «Местни данъци и такси» сайта proverka.eu.

Способы онлайн‑оплаты

Существует три основных канала, которые работают в большинстве муниципалитетов (в т.ч. в Несебре, Свети‑Власе, Варне, Софии):

• ePay (bulgarian ePay) – национальная платёжная система, поддерживает банковские карты VISA/MC и онлайн‑банкинг.
• Официальный портал муниципалитета – каждый кметство (муниципалитет) имеет свой веб‑сайт с разделом «Онлайн‑оплата налогов». Пример: nesebar.bg.
• Банковский перевод через интернет‑банк вашего болгарского банка (или международный SWIFT‑перевод при наличии болгарского счёта).

⚠️ Не все из 265 муниципалитетов предоставляют онлайн‑оплату. Перед началом проверьте наличие функции на сайте вашего кметства.

Пошаговая инструкция по онлайн‑оплате через ePay

Шаг 1. Подготовьте необходимые данные

• Номер входящего документа (входящий номер декларации, полученный от Налоговой службы – НАП) и дату подачи декларации.
• Кадастровый номер недвижимости (можно найти в Справке о собственнике – Справка №16).
• Идентификационный номер налогоплательщика (Bulstat/EIK) – если вы юридическое лицо.
• Доступ к ePay (логин/пароль) – регистрируете аккаунт на epay.bg (регистрация бесплатна).

Шаг 2. Войдите в систему ePay

1. Перейдите на epay.bg и нажмите «Вход».
   Логин – ваш ePay‑идентификатор (обычно это ваш e‑mail).
   Пароль – задайте сложный пароль, включающий цифры и символы.
2. После входа выберите раздел «Платежи» → «Налоги и таксы».

Шаг 3. Введите сведения о налоге

1. В поле «Входящий/исходящий документ» введите номер декларации и дату (формат ДД.MM.ГГГГ).
2. Система автоматически покажет список задолженностей (налог на имущество, сервисную таксу, штрафы).
3. Отметьте нужные позиции: можно оплатить все или только часть (например, только налог, оставив сервисную таксу на отдельный платёж).

Шаг 4. Выберите способ оплаты

• Оплата банковской картой (VISA/MC) – мгновенно, комиссия 0 % (приём в ePay).
• Оплата через интернет‑банк вашего болгарского банка – требуется привязать банковский счёт в личном кабинете ePay.

Шаг 5; Подтвердите платёж

1. Проверьте сумму (учтена ли скидка 5 % при досрочной оплате).
2. Нажмите «Оплатить». После успешного завершения вы получите квитанцию в PDF и SMS‑уведомление.
3. Сохраните квитанцию – её могут запросить при продаже недвижимости или в случае аудита.

Шаг 6. Проверка статуса

В личном кабинете ePay в разделе «История платежей» можно увидеть статус «Оплачено» и загрузить подтверждающий документ. Также в муниципальном портале (раздел «Местни данъци – Платежи») отражается ваш платёж в течение 24 часов.

Онлайн‑оплата через портал муниципалитета (пример – Несебр)

1. Перейдите на сайт nesebar.bg → «Местни данъци и такси» → «Онлайн‑плащане».
2. Введите идентификатор недвижимости (Кадастровый номер) и номер декларации.
3. Система покажет сумму налога и возможность применения скидки.
4. Выберите способ оплаты: банковская карта или ePay (интегрировано).
5. Подтвердите платёж и скачайте подтверждающий документ.

Если ваш кметство не поддерживает онлайн‑платежи, используйте ePay – он принимает налоги любого муниципалитета по коду «Municipal Tax».

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оплатить налог, если у меня нет болгарского банковского счёта?

Да. Через ePay можно платить банковскими картами международных платёжных систем (VISA, MasterCard). Достаточно иметь доступ к интернет‑банкингу или к карте, выданной за пределами Болгарии.

Как узнать, есть ли скидка 5 %?

Скидка автоматически применяется в системе, если платёж полностью покрывает налог до 31 марта (или до 30 апреля, если платёж сделан в течение этого периода). На экране перед подтверждением будет указана «Скидка 5 %».

Что делать, если мой муниципалитет не предлагает онлайн‑оплату?

Можно воспользоваться ePay – в разделе «Платежи» выбираете тип «Налог на недвижимость», указываете кметство вручную (по коду) и оплачиваете картой. После оплаты получаете электронный акт о платеже, который отправляется в налоговую службу.

Как оплатить налог, находясь за границей (например, в России)?

Зарегистрируйте аккаунт на ePay.
Убедитесь, что ваша карта поддерживает международные операции.
Следуйте инструкции из раздела «Пошаговая инструкция через ePay» – всё делается онлайн, без необходимости посещать Болгарию.

Нужно ли платить налог при сдаче недвижимости в аренду?

Да. Помимо налога на имущество, владельцы, сдающие объект в аренду, обязаны платить налог на доходы физических лиц – 10 % от полученной арендной платы. Этот налог уплачивается отдельно (обычно через налоговую декларацию в НАП).

Полезные ссылки и ресурсы

• ePay – национальная платёжная система
• Proverka.eu – проверка налогов по муниципалитетам
• Официальный сайт общины Несебр
• Национальная налоговая служба (НАП) Болгарии
• Grand Estates Group – гайд по онлайн‑оплате

Оплата налога на недвижимость в Болгарии через интернет стала простой и безопасной процедурой.
Главные шаги – собрать документы (номер декларации и кадастровый номер), выбрать удобный сервис (ePay или портал муниципалитета), проверить наличие скидки и сохранить электронный акт об оплате.
Соблюдая указанные сроки, вы избавитесь от штрафов и сможете пользоваться всеми преимуществами владения недвижимостью в Болгарии, находясь где угодно.

Если возникнут вопросы, обратитесь в местный кметский офис (например, в Несебре – ул. Эдельвайс, 10, офис 2) или к своему юристу‑консультанту по недвижимости за рубежом.