Аренда квартиры — это не только ежемесячная плата собственнику за право проживания, но и регулярные расходы на коммунальные услуги (ЖКХ). Вопрос, кто именно должен оплачивать эти услуги, решается в договоре, однако важно понимать, какие схемы существуют, какие суммы могут быть включены в арендную плату и какие последствия ждут арендатора и арендодателя при том или ином варианте расчётов.
Что считается коммунальными услугами
В перечень ЖКХ-расходов обычно входят:
- горячее и холодное водоснабжение;
- водоотведение (канализация);
- электроэнергия;
- отопление и горячее водоснабжение (по нормативу или счётчикам);
- газ (по счётчику или нормативу);
- вывоз мусора и ТКО;
- содержание общего имущества МКД.
Кроме того, арендодатель может включить в арендную ставку:
- плату за капитальный ремонт;
- интернет и телевидение;
- услуги управляющей компании (уборка подъездов, охрана, видеонаблюдение).
Три основные схемы оплаты коммуналки
2.1 Всё включено
Суть: в фиксированную арендную плату уже заложена ориентировочная сумма ЖКХ.
Плюсы для арендатора:
- прозрачные и неизменные ежемесячные траты;
- не нужно каждый месяц разбираться в квитанциях.
Плюсы для арендодателя:
- стабильный доход независимо от роста тарифов;
- упрощённая бухгалтерия — вся сумма считается платой за аренду.
Минусы:
- если тарифы резко вырастут, арендодатель недополучит прибыль;
- арендатор может «перерасходовать» ресурсы (например, держать отопление на максимум).
2.2 Коммуналка отдельно по фактическим счётам
Суть: арендатор оплачивает фиксированную ставку + возмещает собственнику фактические коммунальные расходы по квитанциям.
Как оформить первичку (по данным «Главной книги» 2017 г.):
- арендодатель выставляет счёт на оплату аренды;
- к счёту прилагается детализированный расчёт переменного платежа (ЖКХ);
- арендодатель прикладывает копии квитанций и актов, полученных от коммунальных служб.
Важно: такой порядок должен быть прописан в договоре — иначе арендатор вправе требовать перерасчёт или возврат излишне уплаченных сумм.
2.3 Раздельная оплата: счётчики — арендатору, остальное собственнику
Суть: арендатор платит только за потреблённые ресурсы (вода, газ, электричество), а фиксированные платежи (отопление, капремонт, ТКО) берёт на себя арендодатель.
Плюсы:
- стимулирует арендатора экономить;
- снижает риск споров из-за «средних нормативов».
Нюанс: если в квартире прописано 5 человек, но живут двое, арендатор всё равно может оплатить по нормативу на 5 человек, если не переданы показания счётчиков.
Какие правила прописать в договоре аренды
Чтобы избежать проблем, в договоре рекомендуется указать:
- Кто именно оплачивает каждую услугу. Например: «арендатор оплачивает холодную воду и электричество по счётчикам, арендодатель — отопление и вывоз ТКО».
- Порядок передачи показаний счётчиков. Установить конкретную дату (последнее число месяца) и канал (WhatsApp, электронная почта).
- Срок оплаты после получения квитанций. Например: «оплата переменной части производится в течение 5 календарных дней с момента получения сканов квитанций».
- Ответственность за долги. Обычно долги за ЖКХ накапливаются на собственника, но в договоре можно предусмотреть штраф за просрочку арендатором.
- Капитальный ремонт. Его оплата может быть включена в арендную ставку или переложена на арендатора отдельной строкой.
Налоговые последствия для арендодателя
4.1 Если коммуналка включена в арендную плату
Вся сумма считается доходом арендодателя. Он обязан:
- уплатить НДФЛ 13 % (или 6 % при патенте для ИП);
- включить эти средства в налоговую базу.
4.2 Если коммуналку арендатор оплачивает напрямую по счётам
Арендодатель получает доход только в виде «чистой» арендной платы. Платежи за ЖКХ НЕ увеличивают его налоговую базу, но при этом:
- арендодатель должен следить, чтобы арендатор своевременно оплачивал счета;
- при долгах УК может подать в суд на собственника, а не на квартиросъёмщика.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| В договоре нет пункта «Коммунальные платежи» | Споры, кто должен платить долги | Прописать чёткий перечень услуг и плательщика |
| Арендатор не передаёт показания счётчиков | Начисление по нормативу на всех прописанных | Установить штраф за задержку и фиксировать показания в акте приёма-передачи |
| Капремонт «забыли» включить в договор | Внезапное требование оплатить взнос в размере 10-15 тыс. руб. | Добавить строку «Капитальный ремонт оплачивает сторона ___» |
| Оплата ЖКХ наличными без чека | Невозможно доказать факт оплаты при споре | Оплачивать через банк/онлайн-банкинг с сохранением квитанций |
Пошаговый алгоритм для арендатора
- На этапе просмотра квартиры уточнить: входит ли коммуналка в аренду.
- При подписании договора внести приложение «Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты».
- В первый день проживания сфотографировать показания всех счётчиков и составить акт приёма-передачи.
- Каждый месяц до 25-го числа передавать показания собственнику или в УК.
- Хранить чеки/скриншоты оплат не менее 3 лет.
Если вы арендодатель и хотите минимизировать административную нагрузку, выберите «всё включено» и включите в арендную ставку 10-15 % «запаса» на рост тарифов.
Если вы арендатор и привыкли экономить воду и электричество, договоритесь об оплате по счётчикам — это даст реальную экономию.
В любом случае главный совет: всё фиксируйте в письменном договоре, передавайте показания вовремя и оплачивайте ЖКХ только по фактическим квитанциям. Тогда ни долгов, ни споров, ни неожиданных «сюрпризов» в виде многотысячных счётов не возникнет.