Каждый россиянин‚ получивший доход от продажи недвижимости‚ обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в большинстве случаев можно снизить сумму или вообще избежать уплаты — важно знать правила и воспользоваться льготами. Ниже разберёмся‚ кто‚ когда и сколько должен платить‚ какие вычеты применимы и как подать декларацию в 2026 году.
Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры?
Основное правило «5-летнего владения»
- Если квартира находилась в собственности более 5 лет (для объектов‚ полученных после )‚ НДФЛ не взимается.
- Для жилья‚ полученного до ‚ достаточно 3 лет владения.
- Для недвижимости‚ полученной по наследству‚ дару от близкого родственника или приватизации‚ срок владения также сокращён до 3 лет.
Исключение — «единственное жильё»
Если квартира‚ проданная до истечения 5 лет‚ была единственным жилым помещением собственника‚ НДФЛ не взимается при соблюдении условия: в течение 12 месяцев до даты сделки у продавца не было другой недвижимости.
Льгота для семей с детьми с 2022 года
Семьи‚ в которых есть ребёнок до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении)‚ освобождаются от НДФЛ‚ если одновременно:
- продают старое жильё;
- покупают новое жильё в течение 180 календарных дней до или после продажи;
- общая площадь нового жилья превышает площадь проданного или его кадастровая стоимость выше.
Как рассчитать налог‚ если льгота не применима
Формула расчёта
НДФЛ = (Доход от продажи − Вычет) × 13 %
Доход = цена по ДКП (договору купли-продажи)‚ но не ниже 70 % кадастровой стоимости (иначе налоговая пересчитает по кадастру).
Два типа вычета
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей на любую недвижимость в году. То есть даже если вы продали квартиру за 3 млн руб.‚ налогооблагаемая база = 3 млн − 1 млн = 2 млн руб.
- Вычет «доход минус расходы» — можно уменьшить доход на фактические расходы (покупка‚ ремонт‚ услуги риелтора и др.)‚ если они документально подтверждены.
Выбирайте тот вычет‚ который даст меньшую базу и‚ соответственно‚ меньший налог. Пример:
- Квартира продана за 3 000 000 руб.
- Куплена за 2 600 000 руб. (есть ДКП и платёжные документы).
- Выгоднее применить вычет «доход минус расходы»: 400 000 руб. × 13 % = 52 000 руб. вместо 260 000 руб. при стандартном 1 млн руб.
Как правильно заплатить налог: пошаговая инструкция
Шаг 1. Определить срок владения
Смотрите дату «внесения записи в ЕГРН» в выписке из Росреестра. Если раньше прошло 5 лет — НДФЛ не платите‚ декларацию не подавайте.
Шаг 2. Собрать документы
- ДКП (копия и оригинал).
- Выписка ЕГРН о переходе права.
- Платёжные документы по покупке/ремонту (если применяете расходный вычет);
- Данные о кадастровой стоимости (можно взять на сайте Росреестра).
Шаг 3. Заполнить декларацию 3-НДФЛ
Декларация подаётся до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (например‚ за продажу в 2025 году — до ). Способы подачи:
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru (рекомендуется).
- Лично в ИФНС по месту регистрации.
- Через МФЦ или почту России (заказным письмом с уведомлением).
Шаг 4. Уплатить налог
Срок оплаты — до 15 июля года‚ следующего за отчётным. Оплатите:
- Через «Оплатить налоги» в личном кабинете на nalog.ru (заполняется автоматически).
- Через Сбербанк Онлайн‚ Тинькофф и др.‚ указав ИНН и БИК налоговой.
Частые ошибки и советы налогового юриста
❌ Ошибка 1. Забыть подать «нулевую» декларацию
Даже если налог 0 руб. (например‚ продали единственное жильё через 5 лет)‚ декларацию нужно подать‚ если квартира приобретена после 2016 года.
❌ Ошибка 2. Применить сразу два вычета
На одну квартиру можно выбрать либо «1 млн руб.»‚ либо «доход минус расходы». Исключение — долевые продажи‚ где каждый собственник может получить 1 млн руб. на свою долю.
✅ Совет
Если продаёте квартиру раньше 5 лет‚ планируйте покупку нового жилья в 2026 году — воспользуйтесь льготой для семей с детьми‚ чтобы полностью избежать НДФЛ.
Примеры расчётов
Пример 1. Наследство со сроком владения 2 года
- Цена продажи: 3 000 000 руб.
- Вычет 1 000 000 руб.
- Налог: (3 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб.
Пример 2. Покупка-продажа с расходами
- Цена продажи: 3 000 000 руб.
- Цена покупки: 2 600 000 руб. (документы есть).
- Налог: (3 000 000 − 2 600 000) × 13 % = 52 000 руб.
Пример 3. Единственное жильё через 4 года
Налог = 0 руб.‚ декларацию подаёте «нулевую».
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Нужно ли платить НДФЛ‚ если квартира продана за 1 млн руб.?
Нет‚ вычет «1 млн руб.» полностью покроет доход‚ налог будет 0 руб.
Вопрос: Если квартира куплена в ипотеку‚ учитывается ли переплата банку?
Нет‚ проценты по кредиту в расходы не входят. Учитывается только тело долга‚ подтверждённое платёжными поручениями.
Вопрос: Можно ли «разбить» цену через несколько договоров и уменьшить налог?
Нет. Налоговая сверит сумму договора с 70 % кадастровой стоимости и доначислит НДФЛ по минимальной базе.
Чтобы не платить лишнего‚ проверьте срок владения‚ воспользуйтесь соответствующим вычетом и подайте декларацию вовремя. Если возникают сомнения‚ закажите консультацию у налогового юриста или риелтора: профессиональный расчёт поможет сэкономить сотни тысяч рублей.