19 апреля 2026 – Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, порождает ряд налоговых нюансов.
В статье разберёмся, кто, когда и в каком размере должен заплатить НДФЛ (13 %), как применить имущественный вычет,
какие бывают сроки владения и как правильно подать 3-НДФЛ, чтобы избежать штрафов.

Когда вообще нужно платить налог

• Минимальный срок владения – 3 или 5 лет.
• 3 года – достаточно, если доля была получена:
  • по наследству или дару от члена семи;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена по договору купли-продажи).
• Если срок не выдержан, доход от продажи облагается НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.).

Как делится доход между долевыми собственниками

При долевой собственности каждый собственник получает точную долю дохода, пропорциональную своей доле.
Налоговая считает ваш доход не по всей цене квартиры, а только по вашей части.

Пример

Квартира продана за 3 000 000 руб. У вас ⅓ доля.
Ваш доход = 3 000 000 × ⅓ = 1 000 000 руб.

Как уменьшить налог

Вариант 1: Имущественный вычет (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)

• В 2026 году максимальный «разовый» вычет – 1 000 000 руб. на объект жилой недвижимости.
• Вычет делится между всеми долевыми собственниками пропорционально долям.

Пример расчёта

Доход каждого из 3-х совладельцев по ⅓ доле: 1 000 000 руб.
Вычет на объект: 1 000 000 руб. ÷ 3 = 333 333 руб.
Налогооблагаемая база: 1 000 000 – 333 333 = 666 667 руб.
НДФЛ 13 %: 666 667 × 13 % ≈ 86 667 руб.

Вариант 2: Документальные расходы

• Если вы покупали свою долю, можете вычесть реальные расходы на приобретение.
• Расходы не делятся, а относятся по каждому собственнику индивидуально.

Пример

Вы купили ½ доли за 1 500 000 руб, затем продали за 2 000 000 руб.
Налогооблагаемая база: 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 руб.
НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Продажа доли несовершеннолетнему

Если доля принадлежит ребёнку, подать декларацию и заплатить налог обязаны родители (опекуны).
Однако те же правила о сроках и вычетах применимы и к несовершеннолетним.

Семейные льготы

С введён нулевой НДФЛ при одновременном выполнении условий:

• семья с детьми-инвалидами любого возраста; или
• семья, где второй (и последующие) ребёнок рождён после ;
• в течение года до продажи куплена другая квартира большей площади или стоимости.

Важно: льгота действует только на долю родителей, но не на долю самих детей, если те выступают как отдельные собственники.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Соберите документы:
   • ДКП (договор купли-продажи) – ваш и стороны-покупателя;
   • ЕГРН/выписка о переходе права;
   • Документы о расходах или дарственной/наследстве;
   • Справка 2-НДФЛ (если нужен вычет по доходам).
2. Заполните 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года).
3. Подайте декларацию в любой удобный способ:
   • через личный кабинет ФНС;
   • Госуслуги;
   • МФЦ/приёмная налоговой.
4. Оплатите налог до 15 июля.

Отдельные сложные ситуации

• Продажа «через переуступку ДДУ» – применяется вычет только после оформления права собственности.
• Непрерывное владение – если доли приобретались в разное время, срок считается от даты последнего увеличения доли.
• Квартира в долевой собственности супругов – доход и вычет делится 50/50 (если доли не выделены).

Важно: налоговые правила постоянно обновляются. Перед продажей квартиры в долевой собственности
сверьтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса или проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.