Аннотация․ Если вы продаёте одну квартиру и в тот же календарный год покупаете другую, российское налоговое законодательство позволяет «погасить» НДФЛ с продажи за счёт имущественного вычета при покупке․ В этой статье мы разберёмся, как это работает в 2026 году, какие документы нужны и главные ловушки, которых стоит избежать․
Содержание
- Суть взаимозачёта
- Кто может воспользоваться
- Условия обязательные
- Пошаговое оформление
- Как рассчитать налог к уплате/возврату
- Особенности для пенсионеров, ипотеки и мат-капитала
- Частые ошибки
- Шаблон заявления о зачёте
Что такое взаимозачёт в сфере недвижимости
Взаимозачёт (иногда говорят «налоговый компенсатор») — это возможность не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, если в тот же год вы покупаете новое жилье и применяете имущественный вычет на покупку․
- Продажа → доход → НДФЛ 13 %․
- Покупка → право на вычет до 260 000 руб․ (2 млн × 13 %) + ипотечный процент․
Если обе сделки совершены в одном календарном году (01․01 – 31․12), вы можете «зачесть» один налог другим и, при желании, получить излишне удержанный НДФЛ обратно․
Кто может воспользоваться
- Резиденты РФ, получающие доход, облагаемый по ставке 13 %․
- Индивидуальные предприниматели на ОСНО (на «упрощёнке» — нет)․
- Пенсионеры — могут перенести неиспользованный вычет на три предыдущих года․
- Супруги — каждый может получить вычет, даже если жильё оформлено на одного․
Обязательные условия для взаимозачёта в 2026 году
- Один календарный год․ Договоры купли-продажи и переход права собственности должны быть зарегистрированы в ЕГРН с по ․
- Квартира продана до истечения минимального срока владения (в большинстве случаев это 3 или 5 лет)․ Иначе НДФЛ не возникает, и зачёт не нужен․
- Ранее не исчерпан имущественный вычет при покупке (либо осталась «невыбранная» сумма)․
- Есть подтверждённый доход, с которого вы уже заплатили 13 % (зарплата, дивиденды, доход от аренды)․
Пошаговая инструкция оформления взаимозачёта
Шаг 1․ Собираем документы
- От продажи:
- ДКП (договор купли-продажи) старой квартиры;
- Выписка ЕГРН о переходе права;
- Акт приёма-передачи;
- Платёжные документы (расписка, банковские выписки)․
- От покупки:
- ДКП или ДДУ новой квартиры;
- Выписка ЕГРН о регистрации права;
- Акт приёма-передачи/ключевая карта;
- Чеки, квитанции, кредитный договор (если ипотека)․
- 2-НДФЛ за 2026 год от работодателя․
Шаг 2․ Заполняем декларацию 3-НДФЛ
Используйте бесплатную программу «Декларация 2026» на сайте ФНС:
- Вкладка «Доходы» → прописываем доход от продажи (до 1 млн руб․ — вычет)․
- Вкладка «Вычеты» → «Имущественные» → «Расходы на приобретение» → сумма до 2 млн руб․ (+ проценты по ипотеке)․
- Проверяем итоговое значение: к уплате/к возврату․
Шаг 3․ Подаём документы
- Онлайн: через Личный кабинет налогоплательщика (электронная подпись обязательна)․
- Офлайн: лично в ИФНС или через МФЦ с 1 января по 30 апреля 2027 года․
Шаг 4․ Пишем заявление о зачёте
Форма приведена в конце статьи․ Отдельно отправлять не нужно: прикладываем к декларации одним PDF-файлом․
Калькулятор: как посчитать итоговый налог к уплате/возврату
Пример 1․ Взаимозачёт без доплаты
- Цена продажи: 6 000 000 руб․
- Вычет при продаже: 1 000 000 руб․
- Налог к уплате: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб․
- Покупка новой квартиры: 5 000 000 руб․ → вычет 2 000 000 руб․ × 13 % = 260 000 руб․
Пример 2․ Переплата → возврат
- Продажа: 3 000 000 руб․
- Вычет при продаже: 1 000 000 руб․
- Налог к уплате: (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 руб․
- Покупка: 7 000 000 → вычет 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб․
Особенности
6․1 Пенсионеры
Если дохода в 2026 году не было, пенсионер может «перенести» вычет на три предыдущих года (2023-2025)․ Подать декларации за 2023-2025 и вернуть ранее уплаченный НДФЛ․
6․2 Ипотека
Есть дополнительный вычет по процентам — до 390 000 руб․ (3 млн × 13 %)․ Взаимозачёт включает и этот компонент․
6․3 Использование материнского капитала
Часть цены, оплаченная мат-капиталом, в вычете не участвует․ Сумма вычета = (цена квартиры – мат-капитал) × 13 %․
Главные ошибки и как их избежать
- Разные годы․ Если квартиру продали в 2026, а купили в 2027 — взаимозачёт невозможен (только «обычный» возврат)․
- Нет дохода․ Если в 2026 году у вас не было дохода, облагаемого 13 %, то возврат не получится․
- Выписки ЕГРН разных дат․ Проверьте, что дата регистрации права в ЕГРН совпадает с годом декларации․
- Не указали расходы на покупку новой квартиры․ Иначе доначислят НДФЛ․
- Не приложили заявление о зачёте․ ФНС может «забыть» зачесть и пришлёт требование оплатить весь НДФЛ․
Шаблон заявления о взаимозачёте
В ИФНС России № ___ (указать номер инспекции) от [Ф․ И․ О․ полностью], ИНН: __________, адрес: [почтовый адрес], тел․: [телефон] ЗАЯВЛЕНИЕ о зачёте (возврате) сумм налога Прошу зачесть сумму налога на доходы физических лиц, подлежащую уплате по результатам 2026 налогового периода по объекту «квартира, г․ ___, ул․ ___ д․ __», в размере ______ руб․, в счёт предстоящих платежей и/или возвратить излишне уплаченную сумму на расчётный счёт: Банк получателя: __________ БИК: __________ Счёт: __________ Корр․ счёт: __________ Приложения: Копия декларации 3-НДФЛ за 2026 г․ Копии документов на продажу и покупку квартир․ Дата «__» ____ 2027 г․ Подпись ______________