Что считается «общим имуществом»

• Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля, балконы и лоджии как часть фасада.
• Инженерные системы: лифты, колонны, трубы отопления, водоснабжения, канализации, электро- и слаботочные сети до первого ответвления.
• Места общего пользования: подвалы, чердаки, лестничные клетки, технические этажи, крыши, придомовая территория.
• Земельный участок: с 1 марта 2024 года он автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений сразу после кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»).

Почему важно оформить правовой режим

Без чётко зафиксированного правового режима:

1. Управляющая компания (УК) может нести ответственность за ненадлежащее содержание (ст. 161 ЖК РФ).
2. Собственники рискуют столкнуться с ростом тарифов и попытками отчуждения частей общего имущества.
3. Невозможно привлечь средства на капремонт или модернизацию по программе «ЖКХ-Современный дом».

Пошаговая инструкция для жителей Омска

Шаг 1. Создайте орган управления

Выберите одну из форм:

• ТСЖ (товарищество собственников жилья);
• ЖКС/Кооператив;
• Управляющая компания по договору.

Решение принимается на общем собрании собственников (ст. 44–48 ЖК РФ). Кворум, более 50 % голосов от общей площади.

Шаг 2. Подготовьте пакет документов

Документ	Где получить	Особенности 2026 г;
Выписка из ЕГРН на квартиру	Онлайн-Росреестр или МФЦ	Госпошлина 350 руб. для физлиц
Технический план дома	БТИ г. Омска, ул. Ленина, 26	До 5 раб. дней; предварительная запись через Госуслуги
Кадастровый паспорт земельного участка	Кадастровая палата Сибирского ФО	Если участок не сформирован, подаётся заявление в Комитет земельных ресурсов Администрации Омска
Протокол общего собрания собственников	Составляется на месте	Нотариальное удостоверение обязательно, если > 25 % голосов «против»

Шаг 3. Утвердите перечень общего имущества

Включите:

• точные площади и кадастровые номера помещений;
• элементы, которые не входят в общее имущество (например, отдельные магазины с отдельными входами);
• доли каждого собственника, пропорциональные площади квартиры.

Распечатайте перечень в 2 экземплярах: один передаётся в УК, другой хранится у председателя совета дома.

Шаг 4. Регистрация земельного участка (если не оформлен)

1. Сформировать границы участка можно через «Госуслуги Омской области» → раздел «Кадастровая деятельность».
2. Получив кадастровый номер, подайте заявление в МФЦ «Мои документы» (ул. Масленникова, 12 или ул. 10 лет Октября, 178).
3. Госпошлина — 350 руб. Срок регистрации права собственности — 5 рабочих дней.

Шаг 5. Подпишите договор управления

Шаблон договора доступен на новом портале admomsk.gosuslugi.ru (с 1 марта 2024 г.). Обратите внимание:

• пункты о перечне работ и частоте их выполнения;
• порядок изменения размера платы (не чаще 1 раза в год, кроме тарифных решений регулятора);
• ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание общего имущества.

Как контролировать исполнение

Онлайн-сервисы

• «ЖКХ-контроль Омск» — мобильное приложение для фиксации нарушений УК.
• «Реестр лицензий» на сайте Роспотребнадзора Омской области — проверка лицензии УК.

Штрафы и меры

Согласно постановлению Администрации города № 1457-п (действует с 2017 г., последние изменения — 2025 г.):

1. За грязный подъезд — штраф на УК до 50 000 руб.
2. За неисправный лифт — штраф до 100 000 руб. и возможное досрочное расторжение договора.
3. Собственники, не вносящие плату за содержание общего имущества, могут быть привлечены к уплате неустойки (ст. 155 ЖК РФ).

Частые ошибки и советы юриста

Ошибка	Последствия	Совет
Не подписывать договор управления	УК обслуживает дом по «устаревшим» тарифам, споры в суде	Даже если дом новый, подайте уведомление в Жилинспекцию и заключите договор в течение 30 дней после ввода в эксплуатацию
Пропустить кадастровый учёт земли	Риск захвата части территории арендаторами, невозможность строительства парковки или детской площадки	Обратитесь в Комитет земельных ресурсов Омска: 8 (3812) -1-12-34
Не нотариально заверить протокол ОСС	Решения можно оспорить в течение 3 месяцев любым собственником	Нотариус + электронная подпись сотрудника МФЦ = защита от оспаривания

Адреса и контакты для омичей

• МФЦ «Мои документы»:
  • ул. Масленникова, 12 (центр)
  • ул. 10 лет Октября, 178 (Советский район)
  • ул. 70 лет Октября, 18 (Кировский район)
• Росреестр (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»): г. Омск, ул. Ленина, 23, каб. 304. Запись онлайн через rosreestr.gov.ru.
• БТИ: ул. Ленина, 26; тел. 8 (3812) -4-45-55.
• Жилинспекция Омской области: ул. Красный Путь, 1; тел. 8 (3812) -9-99-00.

Чек-лист «Сделано»

1. ☐ Проведено общее собрание собственников и избрана форма управления.
2. ☐ Принят перечень общего имущества (2 экз.).
3. ☐ Зарегистрированы права на земельный участок в ЕГРН.
4. ☐ Подписан договор управления с УК.
5. ☐ Создана комиссия по контролю качества услуг.
6. ☐ Подключён онлайн-сервис «ЖКХ-контроль Омск».