Родительская помощь при покупке жилья — самый популярный способ «подкрепить» ипотеку или вообще избежать кредита. Однако любая передача денег между родственниками может быть расценена налоговой как доход, если не соблюсти формальности. В 2025 году правила изменились: Минфин уточнил письмо № 03-04-05/28477 от , а ФНС ввела новые коды дохода. Ниже разберёмся, как безопасно передать деньги родителям, детям, супругам, братьям/сёстрам — и не остаться должным государству.
Случаи, когда налог платить не нужно
Статья 217 НК РФ прямо говорит: подарки от близких родственников (а также от супругов, усыновителей, опекунов) не облагаются НДФЛ. Перечень «близких» строгий:
- родители, в т.ч. усыновители;
- дети, в т.ч. усыновленные;
- супруги;
- родные братья и сёстры (полные и неполные);
- дедушки и бабушки, как со стороны родителей, так и со стороны внуков;
- внуки.
Следовательно, если мама передаёт 3 000 000 рублей дочери на первоначальный взнос по ипотеке, НДФЛ платить никто не должен.
Когда деньги всё-таки облагаются налогом
Налог 13 % (или 15 % для сумм выше 5 млн руб.) придётся заплатить, если:
- Передача идёт от дальних родственников (племянник, тётя, золовка, дядя и др.) или «чужих людей».
- Деньги передаются в иностранной валюте или через криптовалюту (квалифицируется как «другое имущество»).
- Один из участников — нерезидент РФ: тогда ставка 30 %.
Код дохода для денежного подарка от «неблизкого» — 2720. В декларации 3-НДФЛ его отражают в разделе «Доходы, не подлежащие налогообложению» с примечанием «не близкий родственник».
Как грамотно оформить передачу денег
Способы передачи
| Способ | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Банковский перевод (вклад → вклад) | Документ подтверждён выпиской из банка | Комиссия (0–1,5 %) |
| Наличные через кассу банка «Акт ввода наличных» | Максимум контроля ФНС | Нужно явиться обеим сторонам |
| Договор дарения (письменный, у нотариуса не обязателен) | Чётко фиксирует безвозмездность | Госпошлина 0,5 % (но не более 20 000 руб;) |
Минимальный набор документов
- Свидетельство о рождении / браке (доказательство родства).
- Паспорта сторон.
- Квитанции, выписки по счёту или чек СБП/СПБ — любой первичный учётный документ с суммой и датой.
- При необходимости — договор дарения (шаблон ниже).
Форма договора дарения (короткая)
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ г. Москва «20» апреля 2026 г. Я, Иванов Иван Иванович, г.р., паспорт 45 00 123456, дарю своей дочери Ивановой Марии Ивановне, г.р., денежные средства в размере 3 000 000 (Три миллиона) рублей, перечисленные г. с моего счёта 40###-###-####4567890 на её счёт 40###-###-####6543210 в АО «Альфа-Банк». Стороны подтверждают своё близкое родство (свидетельство о рождении № IV-МЮ № 123456). Налог не удерживается в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Подписи: Даритель ___________ Иванов И.И. Одаряемый __________ Иванова М.И.
Нотариальное удостоверение не требуется, но может понадобиться банку при переводе суммы ≥ 600 000 руб. по требованию 115-ФЗ.
Пошаговый алгоритм
- Определите статус родства (см. список выше). Если всё совпадает, переходите к п. 2.
- Выберите удобный канал передачи (СБП, онлайн-банк, касса).
- Подготовьте документы и, при желании, напечатайте 2 экземпляра договора дарения.
- Совершите перевод, сохраните выписку/чек.
- Дополнительно: если квартира покупается в ипотеку, добавьте выписку в пакет документов для банка (подтверждение ПВ).
- Налоговую декларацию подавать не нужно, если даритель и одаряемый — близкие родственники.
Распространённые ошибки
- «Передаём через знакомого». Любой «транзитный» счёт превращает операцию в «дарение от третьего лица» и облагается 13 %.
- «Пишем «заём» без возврата». Формально это сделка «заём», но если в течение 3 лет долг не возвращается, ИФНС может переквалифицировать в дарение и потребовать налог.
- «Счёт на маму, но деньги тратит сын». Налоговая может потребовать доказать целевое использование — держите чеки на задаток/ДДУ.
Чек-лист: что хранить 3 года после покупки
- Выписка/чек с банка о перечислении.
- Копия договора дарения (если оформлялся).
- Свидетельство о рождении/браке (доказательство родства).
- Договор ДДУ или ДКП на квартиру, платёжные поручения задатка.
Этого набора достаточно, чтобы ответить на любой запрос ФНС и подтвердить освобождение от НДФЛ.
Краткий вывод
Если деньги на покупку квартиры передаются в пределах одного семейного круга, достаточно банковского перевода и копии свидетельства о рождении. Налог платить не нужно, декларация не сдаётся. Во всех остальных случаях обязательно оформите договор дарения, а одаряемый — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите 13 % (или 15 %/30 % для нерезидентов) от суммы подарка.
Внимание! Налоговое законодательство постоянно меняется. Перед крупной передачей лучше проконсультироваться с юристом или проверить обновления на сайте ФНС России.