Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ, всё имущество, нажитое супругами в период брака, считаеться их совместной собственностью. Значит, при разводе квартиру, дом или машину придётся делить пополам — если заранее не позаботиться о защите своих прав. Ниже — подробная инструкция, как оформить недвижимость так, чтобы максимально снизить риски при разводе.

Самый надёжный способ — брачный договор

Брачный договор (гл. 8 СК РФ) позволяет:

• определить, кто и в каком размере получит конкретный объект недвижимости при разводе;
• закрепить имущество за одним из супругов вне зависимости от того, кто платил ипотеку или внёс первоначальный взнос.

Минимальный набор документов:

1. паспорта обоих супругов;
2. свидетельство о браке;
3. выписка из ЕГРН или договор купли-продажи квартиры;
4. нотариальное соглашение (обязательно заверяется у нотариуса).

Срок действия: до развода или до момента, когда супруги изменят условия новым соглашением.

Покупка недвижимости до брака

Если квартира была куплена до официальной регистрации брака, она считается личной собственностью покупателя и не делится при разводе. Важно:

• сохранить договор купли-продажи с датой до даты свидетельства о браке;
• не вносите супругу(-у) в право собственности (в Росреестре) без оформления брачного договора или договора дарения.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Ипотечная квартира, купленная в браке, по умолчанию считается общей, даже если договор и кредит оформлены на одного супруга. Чтобы избежать споров:

1. В момент покупки заключите с банком дополнительное соглашение о том, кто будет единоличным собственником.
2. Выпишите второго супруга(-у) из числа заёмщиков либо оформите отказ от права собственности в пользу первого — нотариально.
3. Если второй супруг(-а) всё-таки участвовал в выплате ипотеки, фиксируйте сумму в брачном договоре как компенсацию при разводе.

Дарение от родителей: преимущества и подводные камни

Если квартира была подарена родителями одному из супругов, она становится личной собственностью. Но:

• в договоре дарения прямо укажите: «дарю своему сыну/дочери в личную собственность, без права совместного владения супругом(-ой)»;
• не используйте общие деньги на ремонт или достройку: иначе при разводе суд может учесть долю второго супруга(-и) в увеличении стоимости жилья.

Что нельзя «спрятать» от раздела

Популярный миф: «если недвижимость оформлена на несовершеннолетних детей или на маму, её не тронут». На практике:

• Дети: квартира, купленная за общие деньги и оформленная на ребёнка, может быть оспорена как «заниженная доля» родителя. Суд вправе вернуть долю ребёнку, а остаток всё равно поделить между супругами.
• Родители: если вы перевели деньги на маму, а она купила квартиру, потом суд может признать сделку фиктивной и вернуть имущество в общую массу.

Пошаговый алгоритм действий при покупке новой квартиры

1. До свадьбы: оформите квартиру на себя, сохраните все чеки и договоры.
2. В браке: заключите брачный договор, где пропишите, что квартира остаётся за конкретным человком, а компенсация второму — фиксированная сумма.
3. Во время ипотеки: подпишите с банком дополнительное соглашение, согласуйте, кто будет единоличным заёмщиком и собственником.
4. После покупки: не вносите изменения в ЕГРН без юридической консультации.

Чек-лист документов для нотариуса

Чтобы не делить недвижимость при разводе, заранее оформите брачный договор, покупайте квартиру до брака или получайте её в дар от родителей с чётким указанием «в личную собственность». Помните: устные договорённости не имеют юридической силы, а скрытые схемы легко оспариваются в суде. Лучше потратить 3–5 тыс. рублей на нотариуса сегодня, чем потерять половину квартиры завтра.