Актуально на 19 апреля 2026 г.

Когда возникает налог при продаже квартиры

Важно: при продаже недвижимости, которой вы владели менее минимального срока, возникает обязанность по уплате НДФЛ 13 % с дохода от сделки.
Минимальный срок владения для жилья, купленного после , составляет 5 лет.
Однако есть исключения, при которых срок сокращается до 3 лет:

• квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника;
• жилье получено по договору ренты или пожизненного содержания;
• квартира была единственным жильём на момент продажи.

Если продажа происходит раньше минимального срока, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, но можете воспользоваться вычетами, чтобы снизить платёж.

Как уменьшить налог: два законных способа

Способ 1. Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽

Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую базу на фиксированную сумму — 1 000 000 рублей.

Пример:

• Продажная цена: 4 500 000 ₽
• Вычет: 1 000 000 ₽
• Налогооблагаемая база: 3 500 000 ₽
• НДФЛ к уплате: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽

Способ 2. Вычет «доход минус расходы»

Можно уменьшить доход на сумму фактических и документально подтверждённых расходов, связанных с покупкой продаваемой квартиры. Подходят:

• договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
• выписка из ЕГРН с ценой покупки;
• квитанции/платёжные поручения;
• дополнительные расходы: ипотечные проценты, ремонт, услуги риелтора (если указаны в договоре).

Пример:

• Продажная цена: 4 500 000 ₽
• Цена покупки 3 года назад: 3 800 000 ₽
• Ремонт по чекам: 300 000 ₽
• Налогооблагаемая база: 400 000 ₽
• НДФЛ к уплате: 400 000 × 13 % = 52 000 ₽

Совет: сравните оба способа и выберите тот, который даёт большую экономию. Вычет применяется по выбору налогоплательщика (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Соберите документы:
   • Договор купли-продажи (как покупки, так и продажи).
   • Платёжные документы (квитанции, выписки по счёту);
   • Копия паспорта.
   • Справка 2-НДФЛ по основному месту работы (если хотите заявить вычет через работодателя).
2. Получите доступ к сервисам ФНС:
   • Зарегистрируйтесь на lkfl.nalog.ru через Госуслуги.
   • Проверьте, что в Личном кабинете не отображаются технические сбои: ФНС официально опровергла слухи о глобальных ошибках в системе 3-НДФЛ.
3. Заполните декларацию 3-НДФЛ онлайн:
   • Раздел «Доходы, полученные в РФ» → источник — покупатель.
   • Вкладка «Имущественные вычеты» → выберите нужный тип (1 000 000 ₽ или расходы).
   • Прикрепите сканированные документы.
4. Отправьте декларацию:
   • Электронная подпись (ПЭП) формируется автоматически для зарегистрированных пользователей.
   • Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
5. Оплатите налог:
   • Срок уплаты — до 15 июля того же года.
   • Получите квитанцию через Личный кабинет или «Госуслуги».

Как вернуть часть уже уплаченного налога через имущественный вычет при покупке новой квартиры

Если после продажи вы покупаете новое жильё, можно дополнительно получить вычет 2 000 000 ₽ на покупку и 390 000 ₽, возврат 13 % от этой суммы. Декларация подаётся отдельно, но можно объединить оба вычета в одной форме 3-НДФЛ, если события произошли в одном календарном году.

Частые ошибки и как их избежать

• Не вносите в договор заниженную цену. Налоговая приравнивает доход к кадастровой стоимости × 0,7 (ст. 214.10 НК РФ).
• Не подавайте декларацию «в ноль» без приложения документов. Даже при нулевом НДФЛ обязанность отчитаться сохраняется.
• Не забывайте о долевой собственности. Вычет распределяется пропорционально доле;

Примеры расчёта в таблице

Продавая квартиру раньше минимального срока, вы обязаны задекларировать доход, но можете легально снизить налог с помощью вычета 1 000 000 ₽ или «доход минус расходы».
Соберите документы, заполните 3-НДФЛ онлайн и отправьте до 30 апреля.
Всё сделано корректно — налог будет минимальным, а претензий со стороны ФНС не возникнет.

Успешного оформления!