Что такое доверенность на сделки с недвижимостью

Доверенность — это письменный акт, которым одно лицо (доверитель) уполномочивает другое лицо (представителя) совершать от своего имени определённые юридические действия, в т.ч.:

• регистрацию перехода права собственности в ЕГРН;
• получение документов из Росреестра;
• оплату государственных пошлин и сборов;
• представление интересов в суде.

Согласно ст. 185.1 ГК РФ любые сделки с недвижимостью, подлежащие гос-регистрации, обязательно должны быть удостоверены нотариально.

Основные виды доверенностей

Обыкновенная (специальная) доверенность

Выдаётся на конкретное действие: например, только регистрация права собственности. Срок действия ограничен — не более 3 лет, а без указания срока — 1 год.

Генеральная доверенность на квартиру

Даёт максимально широкие полномочия: продажа, дарение, сдача в аренду, управление счетами, заключение любых соглашений, связанных с объектом недвижимости. Часто используется, когда собственник находится за границей.

Доверенность на покупку квартиры в ипотеке

В тексте дополнительно указывается, что представитель вправе:

• подписывать ипотечный договор;
• вступать в договор купли-продажи с привлечением заёмных средств;
• получать и передавать деньги банку.

Пошаговая инструкция оформления

Шаг 1. Выбор нотариуса

Убедитесь, что нотариус внесён в Реестр нотариусов Минюста РФ. В Москве средняя стоимость генеральной доверенности на квартиру, от 2 000 до 3 000 ₽ (без учёта технических и гос. пошлин).

Шаг 2. Подготовка документов

• Паспорт доверителя (оригинал + копии всех страниц);
• Паспорт доверенного лица (копия);
• Правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН, выписка, кадастровый паспорт);
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (по желанию);
• Сведения о зарегистрированных жильцах (форма 9).

Шаг 3. Личное присутствие сторон

Доверитель обязан присутствовать лично; присутствие доверенного лица желательно, но не обязательно. Иностранные граждане предоставляют заверенный перевод паспорта.

Шаг 4. Подписание и заверение

1. Нотариус проверяет документы и личности.
2. Составляется текст доверенности на специальном бланке.
3. Доверитель подписывает документ при нотариусе.
4. Нотариус проставляет регистрационный номер, подпись и печать.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Доверенному лицу остаётся:

• сходить в МФЦ или Росреестр;
• подать комплект документов: доверенность, договор купли-продажи, заявление;
• оплатить госпошлину 2 000 ₽ (физлица) или 22 000 ₽ (юрлица);
• получить выписку из ЕГРН о новом собственнике.

Образец ключевых пунктов доверенности

ДОВЕРЕННОСТЬ
Я, Иванов Иван Иванович, г. р., паспорт 1234 567890,
выдан г. УВД г. Москвы, код подразделения 770-001,
зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,
доверяю Петрову Петру Петровичу, паспорт 4321 098765, выдан г.,
совершать от моего имени все действия, необходимые для:

- подачи заявлений в Росреестр на регистрацию перехода права собственности
 на квартиру № 10, расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 2;
- получения выписки из ЕГРН;
- оплаты пошлин и сборов;
- подписания договора купли-продажи и иных документов.

Срок действия доверенности: с 19 апреля 2026 г. по 19 апреля 2027 г.
Без права передоверия.

Риски и как их минимизировать

Передача доверенности постороннему

Решение: пропишите конкретные полномочия, не оставляйте «широкую формулировку».

Поддельные документы

Решение: проверяйте данные нотариуса на сайте notariat.ru и запрашивайте выписку из ЕГРН до сделки.

Прекращение доверенности

В течение срока доверитель может:

• отозвать доверенность лично у любого нотариуса;
• опубликовать уведомление на сайте Федеральной нотариальной палаты (действует с момента публикации).

Финансовые расходы в Москве (средние цены 2026 г.)

Советы от юриста

• Не указывайте «бессрочную» доверенность — при любой сделке Росреестр запросит срок.
• Добавьте ограничение по цене: «Право продажи не ниже X руб.».
• При ипотеке уточните в банке список представителей, которых они допускают к подписи.
• Храните оригинал доверенности у себя до момента передачи в Росреестр.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить доверенность через МФЦ?

Нет. Только нотариус, так как речь идёт о сделке с недвижимостью (ст. 185.1 ГК РФ).

Может ли доверенный продать квартиру себе?

Формально да, но суд может признать такую сделку недействительной (ст. 168 ГК РФ — «злоупотребление правом»).

Сколько времени занимает вся процедура?

• Оформление у нотариуса — 30 минут.
• Регистрация в Росреестре — 5–7 рабочих дней (электронная подача ускоряет до 1–3 дней).