Чтобы избежать проблем в будущем, недостаточно просто «купить и построить»;

Ключевой этап — правильное оформление сделки у нотариуса.
Ниже вы найдете подробный алгоритм, актуальные сроки и советы экспертов.

Почему важно обращаться к нотариусу

• Защита от мошенников: нотариус проверяет правоустанавливающие документы в Росреестре и ФГИС ЕГРН.
• Гарантия безопасности платежа: расчёты можно проводить через нотариальный депозит.
• Быстрая регистрация: с 2024 года нотариус сам отправляет заявление в Росреестр, экономя ваше время.

Что считается «объектом» сделки

Когда вы покупаете дом с земельным участком, фактически оформляется двойная сделка:

1. ДКП земельного участка — переходит право собственности на землю.
2. ДКП жилого дома — переходит право собственности на строение.

Если участок и дом зарегистрированы как единый объект недвижимости, достаточно одного договора.

Пошаговый алгоритм оформления у нотариуса

Шаг 1. Сбор обязательных документов

• ЕГРН-выписка (не старше 5 дней).
• Паспорта сторон и СНИЛС.
• Кадастровые паспорта дома и участка.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКХ.
• Если продавец в браке — нотариальное согласие супруга(и);

Шаг 2. Предварительный договор (по желанию)

В условиях роста цен многие заключают предварительный договор купли-продажи,
в котором фиксируют цену, аванс (задаток) и сроки заключения основного договора.
Задаток обычно составляет от 5 % до 10 % от стоимости объекта.

Шаг 3. Проверка «чистоты» объекта

Нотариус самостоятельно запрашивает:

• сведения о запретах и арестах;
• информацию о зарегистрированных правах третьих лиц (ипотека, аренда);
• проверку электронных торгов на предмет банкротства продавца.

Шаг 4. Подписание основного договора купли-продажи

В договоре обязательно прописываются:

1. Точные кадастровые номера дома и участка.
2. Общая цена с разбивкой «дом + земля».
3. Порядок и сроки передачи денег (банковский счёт или депозит нотариуса).
4. Сроки и условия передачи ключей.
5. Ответственность сторон за неисполнение обязательств.

Шаг 5. Расчеты через нотариальный депозит (по желанию)

Покупатель вносит деньги на депозитный счёт нотариуса.
После регистрации перехода права в Росреестре нотариус перечисляет средства продавцу.
Такой способ сводит к нулю риск «двойной продажи» и мошенничества.

Шаг 6. Отправка в Росреестр и получение новых документов

• Нотариус через систему «Сетевой город» отправляет заявление в Росреестр.
• Срок регистрации 7–9 рабочих дней.
• Покупатель получает электронное Свидетельство о праве собственности в личном кабинете на Gosuslugi.

Сколько стоит оформление у нотариуса (тарифы 2026 г.)

Типовые ошибки покупателей и продавцов

• Не проверяют границы участка. Проведите кадастровый инженер до подписания, иначе потом придётся перерегистрировать.
• Игнорируют разрешение на строительство (если дом новый). Без разрешения дом не примут в эксплуатацию.
• Перепутывают задаток и аванс. Задаток возвращается в двойном размере при отказе продавца, а аванс — нет.
• Забывают о налоге. Продавец платит НДФЛ 13 %, если владел менее 3–5 лет.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

1. Убедитесь, что выписка ЕГРН свежая (не старше 5 дней).
2. Подготовьте 3 экземпляра договора (если вы договорились без нотариального бланка).
3. Оплатите госпошлину за регистрацию: 2 000 ₽ за дом + 350 ₽ за участок (для физлиц).
4. Проверьте, что все собственники явились лично или оформили доверенность.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Можно ли оформить сделку без нотариуса?

Ответ: С все сделки с долями и объекты стоимостью ≥ 50 млн ₽
подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В остальных случаях — по желанию сторон.

Вопрос 2. Как быстро можно продать «вторичку»?

Ответ: При полной комплекте документов и отсутствии обременений сделка оформляется за 1 день
(плюс 7–9 дней на регистрацию в Росреестре).

Вопрос 3. Что делать, если участок в аренде у муниципалитета?

Ответ: Необходимо перевести аренду в собственность через выкуп, либо оформить субаренду,
но дом в этом случае не станет собственностью до полного выкупа земли.

Главное правило 2026 года: не экономьте на проверке и нотариальном удостоверении.

Стоимость услуг нотариуса (10–30 тыс. ₽) сопоставима с ценой одного судебного разбирательства,
которое может возникнуть при «черной» сделке.

• Обращайтесь к аккредитованным нотариусам, работающим с Росреестром онлайн.
• Храните все чеки и договоры как минимум 3 года после сделки.
• Если сомневаетесь, закажите независимую оценку и кадастровую съёмку — лучше переплатить 5 000 ₽, чем потерять миллионы.

Остались вопросы? Оставьте их в комментариях или свяжитесь с ближайшей нотариальной палатой вашего региона.