Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Содержание

1. Подготовка к сделке
2. Пакет документов
3. Проверка объекта перед покупкой
4. Предварительный договор
5. Основной договор купли-продажи
6. Безопасные расчёты
7. Регистрация в Росреестре
8. Налоги и вычеты
9. После регистрации
10. Экспертные советы

Подготовка к сделке

Перед тем как подписать хоть какой-то документ, важно определить статус объекта:

• Дом и земля оформлены как единый объект недвижимости или раздельно;
• Вид разрешённого использования: ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п.;
• Земля размежевана и внесена в ЕГРН.

Если участок не размежёван, сначала нужно заказать межевой план и кадастровые работы — это можно сделать в Кадастровом бюро недвижимости или любой иной аккредитованной компании.

Полный пакет документов

От продавца

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
• Паспорт и ИНН;
• Кадастровый паспорт (дом + земля);
• Межевой план (для земли);
• Технический план (для дома);
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам;
• Согласие супруга/супруги на продажу (нотариальное);
• Разрешение органов опеки, если в доме прописаны несовершеннолетние.

От покупателя

• Паспорт и ИНН;
• Если используется материнский капитал или ипотека — дополнительные документы банка или ПФР.

Проверка объекта перед покупкой

Выполните 4 ключевые проверки:

1. ЕГРН — обременения, аресты, залоги;
2. Госуслуги — сверка кадастровых границ;
3. Картографические сервисы, история строительства и снос рядом;
4. Личный осмотр — инженерные коммуникации, границы, соседи.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Цель: зафиксировать цену и условия, а также предотвратить отказ от сделки.

Что должно быть в ПДКП:

• Предмет — адрес, кадастровые номера площади;
• Цена и порядок оплаты (аванс/задаток);
• Сроки заключения основного договора;
• Ответственность сторон за отказ.

Совет: задаток лучше перечислять через нотариально заверенную эскроу-счёт или депозит нотариуса — это минимизирует риски.

Основной договор купли-продажи

Форма договора

В 2026 году сделка может быть:

• Простая письменная форма, если нет обременений и объект единый;
• Нотариальная форма — при ипотеке, маткапитале, долях или несовершеннолетних.

Обязательные пункты договора

1. Паспортные данные сторон;
2. Подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, материал стен);
3. Цена и порядок расчётов;
4. Обязанность продавца передать имущество без обременений;
5. Сроки и условия передачи — акт приёма-передачи;
6. Ответственность за неисполнение.

Образец договора (упрощённый фрагмент):

<strong>Раздел 1. Предмет договора</strong>
1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя:
- Земельный участок площадью 1 200 м², кадастровый номер 77:06:0004010:1234,
расположенный по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, д. Липки, ул. Садовая, д. 15.
- Жилой дом, общей площадью 145,8 м², этажность 2, материал стен — кирпич, кадастровый номер 77:06:0004010:1235.

Безопасные расчёты

Регистрация перехода права в Росреестре

Варианты подачи:

• МФЦ — очереди, но бесплатно;
• Росреестр онлайн — через Госуслуги;
• Нотариус — отправит электронно (услуга входит в тариф).

Что подаётся

1. Договор купли-продажи (3 экз.);
2. Заявление о регистрации;
3. Паспорта сторон;
4. Квитанция об оплате госпошлины:
   • Для физлиц — 2 000 руб. за землю + 2 000 руб. за дом;
   • Для юрлиц — 22 000 руб.

Сроки

7 рабочих дней — стандартный срок;
3 дня — при электронной подаче через нотариуса;
1 день — при подаче через МФЦ с услугой «экспресс» (опция платная).

Налоги и вычеты

Продавец

• НДФЛ 13 %, если владел менее 3 или 5 лет (для ИЖС/СНТ с 2020 г.);
• Можно уменьшить на 1 млн руб. вычет или на сумму расходов при покупке.

Покупатель

• Имущественный вычет — до 2 млн руб. на стоимость дома и земли + 3 млн руб. на ипотечные проценты;
• Материнский капитал — можно направить на покупку/долевое строительство.

После регистрации

1. Получите выписку ЕГРН на нового собственника (электронная приходит в день регистрации);
2. Смените паспортный стол (прописка/регистрация);
3. Подайте заявление в МособлЕИРЦ или районный «Горводоканал» для переключения счётчиков;
4. Закройте все предыдущие договоры (электро, газ, интернет).

Экспертные советы 2026

• Проверяйте кадастровую стоимость — разница с рыночной не должна превышать 30 % без причин;
• Требуйте справку из ГСУ — подтверждение отсутствия самостроя;
• Фиксируйте осмотр на видео — пригодится при спорах о «скрытых дефектах»;
• Не платите всю сумму авансом — максимум 5–10 % от стоимости;
• Оформляйте акт приёма-передачи в день подачи в Росреестр, а не после получения выписки.

Короткий чек-лист перед подписанием

• ✅ Проверены документы в ЕГРН (без обременений)
• ✅ Нотариальное согласие второго супруга
• ✅ Подписан предварительный договор, задаток в эскроу
• ✅ Согласованы условия ипотеки/маткапитала
• ✅ Оплачена госпошлина
• ✅ Подготовлены 3 экземпляра основного договора и акт приёма-передачи