В 2026 году правила выделения долей несовершеннолетним в жилье‚ приобретённом с использованием
материнского капитала или по ипотеке‚ заметно упростились․
Госдума уже во втором чтении приняла законопроект‚ позволяющий отменить обязанность родителей выделять доли детям‚
если квартира была куплена за счёт средств материнского капитала․
Однако до окончательного принятия документа прежний порядок сохраняется: выделить доли всё ещё обязательно․
Ниже ‒ подробная инструкция‚ что именно нужно делать семье в 2026 году‚
чтобы правильно оформить доли детей в ипотечной квартире․

Зачем вообще нужно выделять доли детям?

• Закон о материнском капитале (ФЗ-256) требует‚ чтобы жилое помещение‚ купленное на средства МСК‚
  переходило в общую долевую собственность всех членов семьи‚ включая детей․
• Если доли не выделены‚ Росфиннадзор может потребовать вернуть маткапитал бюджету․
• Без доли ребёнка невозможно будет продать‚ подарить или обменять квартиру без согласия органа опеки․
• Выделение долей защищает интересы ребёнка: в случае развода или банкротства родителей он не останется без жилья․

Кому и когда нужно выделять доли?

⚠️ Важно: если законопроект вступит в силу раньше 2027 года‚
семьи‚ купившие жильё исключительно за счёт материнского капитала‚ смогут не выделять доли детям․
Однако для всех остальных ипотечных заёмщиков правило сохранится․

Пошаговая инструкция по выделению долей (2026)

Шаг 1․ Погасите ипотеку и получите документы из банка

1. Оплатите последний взнос и получите:
   • Справку о полном погашении кредита․
   • Выписку о закрытии кредитного счёта;
   • Закладную (если она была в залоге у банка)․
2. Банк в течение 3 рабочих дней обязан отправить сведения в Росреестр для снятия обременения․

Шаг 2; Убедитесь‚ что обременение снято

Через 5–7 дней закажите выписку из ЕГРН через rosreestr․gov․ru или в МФЦ․
В выписке не должно быть записи «обременение (ипотека)»․

Шаг 3․ Решите‚ какими будут доли

• Равные доли — самый простой вариант: общая площадь делится поровну между всеми членами семьи․
• Неравные доли — можно закрепить за ребёнком‚ например‚ 1/100‚ а за родителями 99/100․
  Главное‚ чтобы доля ребёнка была реальной (не символической 0‚00001)․

Шаг 4․ Составьте и нотариально удостоверьте соглашение о долях

Документ оформляет нотариус․ Понадобятся:

• Паспорта родителей․
• Свидетельства о рождении детей;
• Свидетельство о заключении брака (или разводе)․
• Выписка из ЕГРН без обременений․
• Технический паспорт БТИ․
• Расчёт долей (можно сделать сразу у нотариуса)․

Шаг 5․ Зарегистрируйте переход прав в Росреестре

Нотариус сам направит документы в Росреестр в электронном виде․
Срок регистрации — 3–7 рабочих дней․
По итогу все члены семьи получат выписки из ЕГРН‚ подтверждающие их доли․

Как получить согласие банка на выделение долей раньше погашения ипотеки

Некоторые банки (Сбербанк‚ ВТБ‚ Дом․рф) в 2026 году уже разрешают выделять доли детям до полного погашения․
Для этого:

1. Отправьте в банк заявление и проект соглашения о долях․
2. Получите письменное согласие банка (обычно 5–10 дней)․
3. Удостоверьте соглашение у нотариуса и поставьте на учёт в Росреестре․

Что будет‚ если не выделить доли?

• Штраф от Росфиннадзора до 5 000 руб․ на родителей․
• Возврат материнского капитала в бюджет с начислением процентов․
• Арест квартиры до устранения нарушения при проверке прокуратуры․
• Невозможность продать жильё: сделку просто не зарегистрируют в Росреестре․

Быстрый чек-лист: 6 пунктов перед визитом к нотариусу

1. Убедитесь‚ что ипотека погашена и обременение снято (выписка из ЕГРН «чистая»)․
2. Посчитайте доли: минимум 1/100 на ребёнка‚ если квартира большая․
3. Возьмите паспорта‚ свидетельства о рождении‚ браке‚ технический паспорт․
4. Запишитесь к нотариусу онлайн (выберите «долевое соглашение»)․
5. Уточните‚ отправляет ли нотариус документы в Росреестр электронно (экономит время)․
6. Через неделю получите выписки из ЕГРН на каждого собственника․

Ответы на самые популярные вопросы 2026 года

❓ У нас двое детей и большая ипотека․ Можем ли мы выделить доли по 1/100 и потом «досчитать» до равных?

Да․ Закон требует выделить доли без задержки‚ но не устанавливает их минимальный размер․
Можете внести изменения позже через нотариуса‚ если решите увеличить доли детей․

❓ Материнский капитал использовали только на первоначальный взнос․ Доли выделять всё равно?

Да․ Даже если МСК составил 10 % стоимости квартиры‚ закон распространяется на всё жилье․

❓ Можно ли не выделять доли‚ если жильё покупалось до рождения ребёнка?

Если материнский капитал не использовался — можно․ Если МСК был направлен на ипотеку‚ доли обязательны․

банки быстрее выдают справки‚ нотариусы работают онлайн‚ а Росреестр регистрирует права за считанные дни․
Главное ‒ не пропустить шестимесячный срок после снятия обременения и правильно рассчитать доли․
Нужна помощь с документами? Обратитесь к проверенному ипотечному юристу или задайте вопрос в комментариях․