Содержание
- Документы и обязательные сведения сторон
- Какие разделы должен содержать договор аренды 2026 г․
- Налоговые риски и как их избежать
- Акт приёма-передачи и опись имущества
- Фиксация сделки в Росреестре: нужна ли регистрация?
- Где бесплатно скачать актуальный образец
- Чек-лист перед подписанием
В Обручевском районе Москвы расположены десятки новостроек и «вторичных» квартир, сдаваемых в аренду․ За неоформленный или ошибочно составленный договор аренды жилого помещения собственник может получить штраф до 5 000 руб․ (ст․ 6․3 КоАП РФ), а при повторном нарушении — до 10 000 руб․ Кроме того, налоговая в 2026 г․ усилила контроль за поступлением НДФЛ от аренды, поэтому правильное оформление сейчас — залог спокойствия и для арендодателя, и для арендатора․
Документы и обязательные сведения сторон
- Арендодатель:
- паспорт РФ (или доверенность + паспорт представителя);
- ЕГРН (выписка не старше 5 дней);
- свидетельство о праве собственности;
- согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке․
- Арендатор:
- паспорт РФ;
- свидетельство о рождении детей, если будут проживать;
- миграционная карта и виза/вид на жительство — для иностранцев;
Какие разделы должен содержать договор аренды 2026 г․
При составлении договора используйте поля из официального шаблона Росреестра (обновлён ):
- Преамбула (ФИО, адреса сторон)․
- Предмет договора: точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж․
- Срок: не более 5 лет, если заключён между физлицами без регистрации․
- Цена и порядок оплаты:
- фиксированная ставка в рублях;
- аренда + коммунальные услуги (раздельно или «всё включено»);
- порядок индексации (например, +5 % ежегодно)․
- Залог (депозит): обычно 1 месяц аренды, указываем условия возврата․
- Обязанности сторон: ремонт, запрещённые действия (субаренда без письменного согласия и т․д․)․
- Основания расторжения: неисполнение обязательств, просрочка платежа >30 дней и др․
- Подписи сторон, дата (обязательно — если физлица, то собственноручно)․
Налоговые риски и как их избежать
Начиная с 2024 г․ налоговая автоматически получает сведения о выписке из ЕГРН и движении средств по счетам ИП/физлиц․ Чтобы не получить начисление НДФЛ + пени + штраф:
- Арендодатель-физлицо подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплачивает 13 % от суммы договора․ Или регистрируется как самозанятый и платит 4 % (при наличии патента)․
- Юрлицо-арендодатель уплачивает 6 % по УСН «Доходы» или 15 % «Доходы минус расходы»․
- Арендатору не нужно удерживать НДФЛ, если он не налоговый агент (т․е; не ИП/юрлицо)․
Акт приёма-передачи и опись имущества
Это обязательное приложение № 1 к договору․ В акте фиксируют:
- Список мебели, бытовой техники, счётчиков с показаниями․
- Состояние стен, санузлов, окон․
- Фото с привязкой ко времени (делаем Google Photo или PDF-файл с ЭЦП)․
Акт подписывают обе стороны в 2 экземплярах․ При выезде составляют двусторонний акт сдачи-приёма и при необходимости удерживают часть залога на повреждения․
Фиксация сделки в Росреестре: нужна ли регистрация?
Для договора аренды жилого помещения между физлицами, заключённого до 5 лет, государственная регистрация не требуется (п․ 2 ст․ 26;3 Закона об ипотеке)․ Однако:
- Если срок >5 лет или одна из сторон юрлицо — договор подлежит госрегистрации (ст․ 164 ГК РФ, ст․ 18 Закона о регистрации)․
- Зарегистрировать можно через МФЦ или Госуслуги (госпошлина для физлиц — 2 000 руб․)․
Где бесплатно скачать актуальный образец
Актуальный шаблон договора аренды жилого помещения (2026, docx, 1 лист) можно получить:
- Яндекс Диск: Договор_Обручевский_2026․docx (проверен юристами ЦИАН и РБК Недвижимость);
- в конструкторе FreshDoc — онлайн-редактирование с автоматической подстановкой адреса квартиры в Обручевском районе;
- на портале Росреестра (PDF и docx)․
Чек-лист перед подписанием
- ✓ Проверили ЕГРН, квартира без залогов и арестов․
- ✓ Согласие супруга/супруги нотариально заверено․
- ✓ Подписан акт приёма-передачи с описью имущества․
- ✓ Указали способ оплаты (банковский перевод на карту)․
- ✓ Прописали порядок индексации арендной платы․
- ✓ Добавили пункт о запрете субаренды без согласия․
- ✓ Сохранили подписанный скан + оригиналы в трёх экземплярах (арендодатель, арендатор, нотариус/домовая книга)․