Актуально на: 23:55:02

Аренда нежилого помещения у физического лица ‒ одна из самых распространённых схем в российском бизнесе.
При грамотном подходе она выгодна обеим сторонам: арендатор получает нужную площадь без «заморочек» с юрлицом,
а собственник быстро формирует дополнительный доход. Однако в 2026 году к этому процессу предъявляются жёсткие
требования налоговых и контролирующих органов. Ниже ‒ подробная инструкция, как оформить сделку «по всем правилам»
и не получить штрафы.

Проверка объекта и собственника

ЕГРН и выписка из Росреестра

Прежде чем подписывать договор, убедитесь, что:

• выписка из ЕГРН свежая (не старше 5 рабочих дней);
• тип объекта ‒ «нежилое помещение»;
• отсутствуют обременения (арест, залог, запрет на отчуждение);
• собственник действительно физическое лицо, а не ИП или ООО.

Правоустанавливающие документы

1. Договор купли-продажи или дарения.
2. Свидетельство о праве собственности (если выдано до ).
3. Выписка ЕГРН (электронная или бумажная).

Разрешения и технические условия

Для ряда видов деятельности (общепит, медицина, хранение веществ) потребуется:

• санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора;
• разрешение на перепланировку (если планируется ремонт).

Составление договора аренды

Обязательные реквизиты (по ст. 606–607 ГК РФ)

• Предмет: точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, № помещения.
• Срок: фиксированный или бессрочный. Для госрегистрации ‒ минимум 1 год.
• Арендная плата:
  • ставка за 1 м² или фиксированная сумма;
  • индексация (например, +5 % ежегодно);
  • НДФЛ: в договоре обязательно указать, кто его удерживает.
• Условия оплаты: дата, способ (перечисление на карту, наличные с ПКО).
• Обязанности сторон: кто делает ремонт, коммуналку, охрану.
• Ответственность: неустойка, штрафы, досрочное расторжение.

Важно!

Если договор заключается сроком более 1 года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре
(ст. 651 ГК РФ). Не зарегистрированный договор считаеться заключённым на 11 месяцев.

Раздел про НДФЛ

С действует разъяснение Минфина от № 03-15-05/88855:

• Арендатор-организация обязана самостоятельно удерживать НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе арендодателя > 5 млн ₽ за год).
• Если договор заключён с ИП на УСН «Доходы», НДФЛ не удерживается, но арендодатель сам платит 6 %.
• В договоре достаточно строки: «Арендная плата указана с учётом налога на доходы физических лиц, подлежащего удержанию арендатором».

Регистрация договора в Росреестре (если срок ≥ 1 год)

1. Подготовка пакета:
   • заявление по форме Росреестра;
   • договор в 2 экз. (подписи сторон + дата);
   • копии паспортов сторон;
   • квитанция о госпошлине 2 000 ₽ для юрлиц (с ).
2. Подача: МФЦ, сайт rosreestr.gov.ru, электронная подпись (КЭП).
3. Срок: 5–7 рабочих дней.
4. Результат: выписка ЕГРН с записью о долгосрочной аренде.

Бухгалтерия и налоги для арендатора-ООО

Удержание НДФЛ

Страховые взносы

С выплат по договорам ГПХ (аренда имущества) взносы НЕ начисляются,
за исключением случаев, когда договор фактически заменяет трудовой (письмо Минфина 03-15-05/88855).

Учёт в расходах

• При УСН «Доходы минус расходы» ‒ арендные платежи + НДФЛ учитываются полностью.
• При ОСНО ‒ в составе прочих расходов, п. 1 ст. 264 НК РФ.

Пример расчёта арендной платы с НДФЛ

Арендатор договорился выплачивать собственнику «на руки» 100 000 ₽ ежемесячно.
В договоре указано: «Арендная плата включая налог».
Сумма к начислению и удержанию:

Начисленная плата = 100 000 ₽ / (1 ౼ 0,13) = 114 942,53 ₽
НДФЛ к удержанию = 114 942,53 ₽ × 13 % ≈ 14 942,53 ₽

Частые ошибки и как их избежать

Чек-лист «Аренда готова»

1. ✓ Проверена выписка ЕГРН (свежая, без обременений).
2. ✓ Подписан договор (срок, НДФЛ, регистрация).
3. ✓ Зарегистрирован в Росреестре (если ≥ 1 год).
4. ✓ Установлена ПКО/онлайн-оплата.
5. ✓ Удержан и перечислен НДФЛ.
6. ✓ Арендные платежи учтены в бухгалтерии.

Оформляя аренду нежилого помещения от физлица, главное ‒ не забыть про НДФЛ и регистрацию.
Следуя чёткой процедуре (проверка → договор → регистрация → налоги), вы получите надёжную правовую базу
для своего бизнеса и избежите претензий ФНС и Росреестра.