Обращение взыскания на жильё, квартиру или коммерческую недвижимость должника — это крайняя мера, применяемая, когда все иные способы погашения долга исчерпаны. В 2026 году законодательство внесло ряд изменений, которые важно учитывать кредиторам и их представителям: новый порядок уплаты исполнительского сбора фактически переложил расходы на взыскателя, а минимальный порог долга для ареста имущества вырос до 10 000 ₽. Ниже мы разберём всю процедуру поэтапно.
Когда возможно обращение взыскания на недвижимость
Недвижимое имущество может быть изъято только при одновременном выполнении трёх условий:
- у должника есть вступившее в силу решение суда о взыскании денежных средств;
- в течение 10 дней после получения копии судебного приказа должник не исполнил обязательство добровольно;
- долг превышает 10 000 ₽ — новый порог, установленный Минюстом РФ в 2026 г.
Исключение составляют случаи банкротства физлица: по решению Конституционного суда, роскошное единственное жильё тоже может быть изъято, если его стоимость существенно превышает разумные потребности.
Пошаговая схема действий взыскателя
Шаг 1. Получение исполнительного листа
После вступления решения суда в силу подайте заявление на выдачу исполнительного листа. Срок выдачи — 3 рабочих дня.
Шаг 2. Подача в ФССП
В течение 3 лет со дня выдачи исполнительного листа предъявите его в территориальный отдел ФССП по месту нахождения недвижимости. Не позднее следующего дня пристав:
- вносит сведения в Единый реестр исполнительных производств;
- выносит постановление о возбуждении производства;
- отправляет должнику требование о добровольном исполнении в течение 5 дней.
Шаг 3. Определение имущества должника
С помощью:
- ЕГРН (выписка об объектах недвижимости);
- ГИБДД/ФССП (на автомобили);
- Росимущество (на доли в ООО, паи, акции).
Если объект заложен, пристав обязан уведомить залогодержателя в течение суток.
Шаг 4. Арест и оценка
Пристав накладывает арест через Росреестр, запрещая любые сделки. Затем назначается оценка рыночной стоимости (СРО-оценщик, срок 10 дней).
Шаг 5. Продажа на торгах
После оценки:
- Публикуется объявление на Единой электронной торговой площадке (ЕЭТП);
- Затем проводятся торги (две попытки: первоначальная цена — 100 %, повторная — 10 % ниже);
- Вырученные средства направляются на погашение долга, остаток возвращается должнику.
Особенности 2026 года
Повышенный исполнительский сбор
С фиксированный исполнительский сбор (7 % от долга) теперь оплачивает взыскатель, а не должник. Это может увеличить расходы кредитора, но позволяет ускорить процесс (Пленум ВС РФ, п. 21 Постановления № 54 от ).
Роскошное единственное жильё
Если площадь квартиры превышает:
- Москва/СПб — 120 м²;
- Миллионники — 90 м²;
- Остальные регионы, 60 м²,
то она может быть продана при банкротстве, а должнику предоставляется компенсация на покупку меньшего жилья.
Как защититься должнику
У должника остаётся возможность:
- Обжаловать постановление пристава в 10-дневный срок;
- Предоставить рассрочку или отсрочку исполнения решения (ст. 434 ГПК РФ);
- Заключить мировое соглашение с взыскателем до начала торгов.
Частые ошибки взыскателей
- Неверный адрес регистрации должника — проверяйте ЕГРН и АИС ФНС;
- Пропуск сроков — исполнительный лист можно предъявить только в течение 3 лет;
- Игнорирование долгов ФССП — в 2026 г. приставы могут обратить в доход государства долги свыше 300 000 ₽, если взыскатель не активен в течение 6 месяцев.
- Убедитесь в превышении порога долга 10 000 ₽.
- Получите исполнительный лист в суде.
- Подайте заявление в ФССП с указанием адреса недвижимости.
- Оплатите исполнительский сбор (7 %).
- Запросите выписку из ЕГРН на наличие обременений.
- Следите за ходом торгов на ЕЭТП.
Своевременное обращение к квалифицированному юристу сокращает срок взыскания в среднем до 4-6 месяцев, а грамотное планирование расходов позволит минимизировать потери на оплату новых судебных сборов.