Продажа квартиры в 2026 году может повлечь за собой налоговые обязательства, даже если сделка кажется простой. Ниже ‒ подробная инструкция о том, когда нужно платить НДФЛ, а когда можно избежать уплаты налога, как рассчитать базу и подать декларацию.

Когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения

С г. действуют новые правила минимального срока владения. Налог не платится, если квартира находилась в собственности:

• 3 года – если она:
  • получена в дар или по наследству от близких родственников;
  • получена по договору пожизненного содержания;
  • являлась единственным жильём на дату продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена, обменена, получена по ДДУ и т. д.).

Использование материнского капитала

Доходы от продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности минимальный срок (3 или 5 лет). Это подтверждено разъяснением ФНС.

Применение налоговых вычетов

Даже если срок владения меньше минимального, можно снизить налогооблагаемую базу до нуля, если:

1. Использовать вычет в размере 1 000 000 руб. (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Засчитать документальные расходы на покупку и ремонт (договор купли-продажи, чеки, акты).

Когда налог обязательно платить

Если одновременно выполняются два условия:

• квартира продана раньше минимального срока владения;
• ставка НДФЛ прогрессивная (13 % или 15 % для доходов свыше 5 млн руб. в год).

Как рассчитать налог в 2026 году

Прогрессивная шкала НДФЛ

Пошаговая формула

1. Определите доход от продажи по договору купли-продажи.
2. Выберите способ уменьшения базы:
   • Вариант А: 1 000 000 руб. вычет.
   • Вариант Б: фактические расходы (при наличии документов).
3. Рассчитайте: (Доход – Вычет) × Ставка НДФЛ.

Пример 1: Использование вычета 1 000 000 руб.

Квартира продана за 3 200 000 руб., приобретена по ДДУ < 5 лет назад.
Налог = (3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 руб.

Пример 2: Считаем расходы

Квартира продана за 4 500 000 руб., куплена за 3 800 000 руб., ремонт – 600 000 руб. (документы есть).
Налог = (4 500 000 – (3 800 000 + 600 000)) × 13 % = 13 000 руб.

Как подать декларацию

• Срок: до 30 апреля 2027 г. за доходы 2026 г.
• Форма: 3-НДФЛ (электронно через Личный кабинет или на бумаге в ИФНС);
• Прикладываем: договор купли-продажи, платёжные документы, заявление на вычет.

Частые ошибки продавца

1. Не учитывают 70 % кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже 70 % кадастра, база всё равно принимается как 70 % кадастровой стоимости.
2. Теряют чеки. Без документов о расходах придётся использовать только фиксированный вычет 1 млн руб.
3. Забывают про материнский капитал. Доли детей также учитываются при расчёте срока владения.

Чек-лист перед продажей

• ☐ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
• ☐ Убедитесь, что прошёл минимальный срок (3 или 5 лет).
• ☐ Соберите документы о расходах (ДКП, чеки, акты).
• ☐ Рассчитайте потенциальный налог двумя способами и выберите выгодный.
• ☐ Подайте 3-НДФЛ в срок, даже если к оплате 0 руб.

Краткий вывод

Если квартира ваш единственный дом и вы владеете ею 3 года – налога нет.
В остальных случаях используйте вычет на 1 млн руб. или фактические расходы, чтобы сократить базу. Не забывайте подавать декларацию до 30 апреля!