В 2026-м пенсионеры, как и все граждане, обязаны отчитываться перед ФНС, если продали недвижимость․ Ниже — подробный алгоритм, льготы и возможности сократить платёж до нуля․
Когда квартиру можно продать без налога
Минимальный срок владения
- 5 лет — общее правило для всех граждан, включая пенсионеров․ Если квартира была приобретена до , то срок 3 года․
- 3 года — если недвижимость:
- получена по договору ренты, мены, дарения от близкого родственника или наследования;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания․
Что считать датой начала владения
Для первичного рынка — день регистрации права собственности в Росреестре․ Для вторички — дата из ЕГРН․
Как рассчитать налог, если срок ещё не вышел
Ставка
- 13 % — для доходов до 5 млн ₽․
- 15 % — для доходов свыше 5 млн ₽․
Налоговая база
Вы платите не со всей суммы, а с «облагаемого остатка»:
- Метод «Доход минус расходы» — вычитаем из цены продажи фактические расходы на покупку, ремонт и проценты по ипотеке (подтверждаются чеками, договорами)․
- Метод «Доход минус вычет» — используете фиксированный вычет 1 млн ₽, если документов на расходы нет или их сумма меньше 1 млн ₽․
Примеры расчёта для пенсионера
Пример 1․ Квартира куплена за 2 200 000 ₽, продана через 2 года за 3 000 000 ₽․ Документы на покупку сохранены․
Налоговая база: 3 000 000 – 2 200 000 = 800 000 ₽․
НДФЛ: 800 000 × 13 % = 104 000 ₽․
Пример 2․ Квартира получена по наследству в 2023 году, продана в 2025 году за 2 500 000 ₽․ Расходов на приобретение нет․
Налоговая база: 2 500 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 500 000 ₽․
НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽․
Особенности для пенсионеров
Повышенные вычеты?
Нет․ Льготные ставки или вычеты только для пенсионеров не предусмотрены․ Однако можно:
- перенести вычет при покупке нового жилья на 3 предыдущих года (если купили новую квартиру после продажи);
- воспользоваться остатком вычета по НДФЛ за последние 3 года до выхода на пенсию․
Освобождение от НДФЛ не предоставляется
Даже пенсионеры-инвалиды не освобождаются от налога при несоблюдении сроков владения․
Как подать декларацию
Сроки
До 30 апреля года, следующего за годом продажи․
Квартира продана в 2024 году → декларация подаётся до ․
Как подать
- В личном кабинете на сайте nalog․gov․ru (электронная подпись или Госуслуги)․
- Через программу «Декларация»․
- Лично в ИФНС․
Документы к 3-НДФЛ
- Копия договора купли-продажи․
- Копия ЕГРН до/после сделки․
- Документы о расходах (ДКП, квитанции, справки банка)․
- Паспорт, ИНН․
Уплата налога
Оплатить итоговый НДФЛ нужно до 15 июля того же года․
Чек-лист: как продать без налога
- Проверьте дату регистрации в ЕГРН․
- Если срок ≥ 5 (или 3) лет, налог 0 ₽․
- Если срок < 5 лет:
- соберите документы на расходы;
- выберите выгодный способ расчёта (доход-расход или вычет 1 млн);
- заполните 3-НДФЛ онлайн;
- оплатите остаток до 15 июля․
- Купили новую квартиру? Подайте заявление на возврат НДФЛ за 3 предыдущих года․
Подводим итог
Факт выхода на пенсию не освобождает от уплаты налога, но позволяет применить «обратный» вычет при покупке нового жилья․ Самый надёжный способ избежать платежа — дождаться минимального срока владения или максимально уменьшить базу на законных основаниях․
Напомните себе: квартиры, проданные в 2024 году, должны быть отражены в декларации до 30 апреля 2025 года․ Не пропустите!