Важно! Данная статья актуальна для российского налогового законодательства по состоянию на 19 апреля 2026 г.

Почему наследство, полученное бесплатно, может облагаться налогом?

При вступлении в наследство по закону или по завещанию сам факт получения квартиры (доли в ней) налогом не облагается. Однако если вы решили продать унаследованную квартиру, возникает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов РФ) или 15 % (для нерезидентов).

Когда можно не платить налог вообще

Минимальный срок владения

Если квартира была получена:

• по наследству от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки),
• по завещанию от любого лица,
• в порядке перевода долгового обязательства (например, по договору ренты),

то минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ, составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Пример: Унаследовали г. и продали г. — налог платить не нужно.

Единственное жильё

Если в момент продажи квартира являлась единственным объектом недвижимости продавца и его семьи (включая супруга/супругу и несовершеннолетних детей), то срок владения также сокращается до 3 лет.

Если срок владения меньше 3 лет: как рассчитать налог

Доход от продажи

Доход = фактическая цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости. Формула:

Налогооблагаемая база = max(Цена договора; 0,7 × Кадастровая стоимость)

Налоговый вычет

Можно уменьшить налогооблагаемую базу на:

1. Имущественный вычет — 1 000 000 рублей (по всей сделке, а не на каждого собственника).
2. Документированные расходы, если вы приобрели квартиру у наследодателя или оплатили долговые обязательства наследодателя (например, ипотеку).

Пример расчёта:

• Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 руб.
• Продали за 2 800 000 руб.
• Минимально допустимая база = 3 500 000 × 0,7 = 2 450 000 руб.
• Вычет 1 000 000 руб. → 2 450 000 − 1 000 000 = 1 450 000 руб.
• НДФЛ = 1 450 000 × 13 % = 188 500 руб.

Льготы для семей с детьми

С 2022 года для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми:

• Налог не платится, если:
  • продана старая квартира и в том же налоговом периоде куплена новая;
  • стоимость новой квартиры ≥ стоимости проданной.
• Подтверждение — ЕГРН и договор долевого участия/купли-продажи.

Как отчитаться и заплатить

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ.
2. До 15 июля того же года перечислить налог.
3. Документы:
   • Договор купли-продажи.
   • Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН.
   • Справка о стоимости по кадастру.
   • Документы, подтверждающие вычет (чеки, квитанции, договор купли-продажи).

Чек-лист продавца наследственной квартиры

Подводные камни

• Распределение долей. При продаже долей по отдельным договорам каждый собственник получает свой вычет 1 000 000 руб.
• Переоценка наследства. Если стоимость по наследству была занижена (например, «по договору дарения»), не забудьте сохранить платёжные документы на рыночную переоценку, они могут быть признаны расходами.
• Двойное гражданство. Нерезидент платит 15 % и не имеет права на вычет 1 млн руб.

FAQ