Получить в дар квартиру – один из самых популярных способов передачи недвижимости внутри семьи. Однако дарение не является «бескорыстным» в налоговом смысле: в определённых случаях получатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье рассмотрим, какие правила действуют в 2026 году, кто освобождается от налога, как правильно рассчитать налоговую базу и какие документы необходимо подготовить.

Общие положения о налогообложении дарения недвижимости

• Дарение – это безвозмездная передача имущества от одного физического лица к другому.
• Согласно п. 1 ст. 41 и п. 1 ст. 210 НК РФ доход от дарения считается налогооблагаемым доходом получателя.
• Налогом облагаются только недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги, доли в уставных капиталах. Деньги в виде наличных не облагаются, если они получены от близкого родственника (см. ниже).
• Налог уплачивается получателем (одаряемым), а не дарителем.

Что считается «близким родственником»?

В налоговом кодексе (ст. 217 НК РФ) к близким родственникам относятся:

• Супруг (супруга);
• Родители и дети;
• Бабушки и дедушки, а также внуки;
• Братья и сестры.

Если даритель относится к этой категории, получатель не платит НДФЛ за полученную квартиру.

Что происходит, если даритель – не близкий родственник?

В этом случае налог уплачивается по ставке:

• 13 % – если получатель является налоговым резидентом РФ (проживает в стране более 183 дней в году);
• 15 % – если получатель не является резидентом.

Как рассчитывается налоговая база

1. Определение рыночной стоимости квартиры. В 2026 году в качестве базы используется кадастровая стоимость, установленная на 1 января того же года, когда имела место передача.
2. Корректировки. Если кадастровая стоимость явно занижена (например, по сравнению с рыночными ценами), налоговый орган может потребовать оценку независимым экспертом.
3. Налоговая сумма. Налог = (кадастровая стоимость) × (ставка 13 % или 15 %).

Пример расчёта (2026 год):

• Кадастровая стоимость квартиры – 5 000 000 руб.
• Получатель – налоговый резидент.
• Налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб.

Освобождения и особые случаи

Освобождение для близких родственников

Если даритель – один из перечисленных в п. 1 ст. 217 НК РФ родственников, налог не уплачивается. При этом всё равно необходимо подать налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) с пометкой «освобождение от НДФЛ».

Предпринимательская деятельность (УСН)

Судебная практика 2026 года (дело, рассмотренное КонсультантПлюс) показала, что если квартира использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду) и её рыночная стоимость считается внереализационным доходом, то полученный доход подлежит налогообложению в рамках УСН.

Подарок в виде долей в праве собственности

Если дарится не целая квартира, а доля (например, ½ части), налог рассчитывается от стоимости этой доли, определяемой по той же кадастровой стоимости.

Порядок уплаты налога и подачи декларации

1. Получить справку о кадастровой стоимости. Запросить в Росреестре выписку о стоимости на 1 января 2026 года.
2. Подготовить форму 3‑НДФЛ. Заполняется в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКНФ) или в бумажном виде.
3. Указать в декларации:
   • Дата получения имущества (дата государственной регистрации перехода права);
   • Сведения о дарителе (ФИО, ИНН, степень родства);
   • Налоговую базу и ставку.
4. Оплатить налог. Платёж производится в течение 15 календарных дней с даты получения налогового уведомления (обычно в течение 30 дней после подачи декларации). Возможные способы оплаты: онлайн‑банк, терминалы, СБП.
5. Сохранить подтверждения. Сохраняйте копии декларации, платежного поручения и договора дарения – они могут понадобиться при проверке.

Формы и документы, которые понадобятся

• Договор дарения (нотариальная форма);
• Акт приёма‑передачи (если требуется);
• Выписка из ЕГРН о переходе прав;
• Справка о кадастровой стоимости;
• Форма 3‑НДФЛ;
• Квитанция об уплате налога.

Как сэкономить на налоге при дарении квартиры

1. Проверить степень родства. Если есть возможность оформить дарение от близкого родственника, налог полностью отменяется;
2. Разделить имущество. Если даритель не является близким родственником, можно передать долю в квартире, а остальное оформить в виде аренды или совместного владения – налог будет рассчитываться только от переданной части.
3. Оформить сделку как переход прав в рамках совместного имущества. При совместном владении (например, супруги) переход права часто считается не облагаемым.
4. Использовать льготы для предпринимателей; Если квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности, можно включить её в состав имущества, учитываемого при УСН, и уплатить налог по упрощённой ставке (6 % от доходов) вместо 13 %.
5. Тщательно проверять кадастровую стоимость. При завышенной стоимости налог будет выше. При подозрении на ошибку можно подать заявление в Росреестр о переоценке.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто платит налог при дарении квартиры?

Налог уплачивает получатель (одаряемый). Даритель не имеет налоговых обязательств.

Обязательно ли подавать декларацию, если даритель – близкий родственник?

Да. Даже при освобождении от НДФЛ необходимо подать форму 3‑НДФЛ и указать, что доход не подлежит налогообложению. Это фиксирует факт получения имущества.

Можно ли оформить дарение без нотариуса?

Для недвижимости договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариуса сделка считается недействительной.

Что делать, если квартира была в собственности у дарителя более 5 лет?

Срок владения не влияет на налог при дарении. Налог рассчитывается от текущей кадастровой стоимости, а не от стоимости покупки.

Нужно ли платить налог, если квартира дарится в обмен на другую недвижимость?

В таком случае речь идёт о обмене, а не о дарении. Налоговые обязательства определяются исходя из разницы рыночных стоимостей объектов.

Дарение квартиры – это простой способ передать жильё близким, но без понимания налоговых правил можно столкнуться с неожиданными финансовыми обязательствами. В 2026 году ключевые моменты таковы:

• Налог на дарение платит получатель, если даритель не является близким родственником.
• Ставка – 13 % (резидент) или 15 % (нерезидент) от кадастровой стоимости на 1 января года получения.
• Близкие родственники (супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сестры) полностью освобождаются от налога.
• Необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ и оплатить налог в течение 15 дней после получения уведомления.
• Для экономии стоит использовать семейные отношения, правильно оформлять доли и проверять кадастровую оценку.

Тщательное планирование и правильное оформление документов помогут избежать штрафов и лишних расходов. При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом или бухгалтером.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Ссылки на источники: КонсультантПлюс, ФНС России, РБК Недвижимость, Гарант.ру, налоговые новости 2025‑2026 гг.