Самое главное помнить: если вы владеете квартирой достаточно долго, при её продаже полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ.
Разберёмся, как работает этот «минимальный срок владения» в 2026 году, какие бывают исключения и как правильно применить налоговый вычет, чтобы ставка стала нулевой.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

В Российской Федерации применяется единое правило: если квартира находится в собственности больше установленного срока, доход от её продажи не облагается НДФЛ и не требует декларации.

• 3 года – если вы получили жильё:
  • по договору дарения или наследству от члена семи;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ и т.д.).

Важно: если право собственности оформлено до г., применяется старый порядок — достаточно 3 лет в любом случае.

Отсчёт срока владения

Срок считается с даты, указанной в ЕГРН (выписка Росреестра).
Для новостроек по ДДУ срок начинается с даты регистрации права собственности, а не с момента подписания акта приёма-передачи.

Нулевая ставка и налоговый вычет

Если срок ещё не вышел, можно задействовать вычет в размере 1 млн рублей или уменьшить доход на документальные расходы на покупку имущества.
При правильных расчётах налоговая база может обнулиться, а значит, налог к уплате будет 0 ₽.

1. Рассчитать налог: (цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %.
2. Если покупка была дороже продажи или разница меньше 1 млн ₽, налог = 0 ₽.
3. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Частые ситуации и советы

Получили «другую» квартиру от застройщика и сразу продали

Если объект оказался не той планировкой, вы всё равно обязаны задекларировать доход.
Используйте вычет или расходы: разницу между ценой, по которой вы купили ДДУ, и ценой продажи.

Доли в квартире

При продаже доли срок владения определяется по дате первоначального вступления в право, даже если доли позже перераспределялись между родственниками.

Продажа «в одном налоговом периоде» нескольких объектов

Вычет в 1 млн ₽ предоставляется на все объекты совокупно.

Если продаёте две квартиры за год, распределите вычет между ними в заявлении.

Чек-лист владельца перед сделкой

• Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
• Определите, подходит ли льготный 3-летний срок.
• Если срок короче, подготовьте документы о покупных расходах (ДДУ, чеки, ипотечный договор).
• Рассчитайте два варианта: вычет 1 млн ₽ или уменьшение на расходы – выберите выгоднейший.
• Соберите договор купли-продажи, акты приёма-передачи, платёжные документы.
• Не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ даже при нулевом налоге!

Подытожим

Через 3 года – если квартира досталась по приватизации, дарению или наследству.
Через 5 лет – если куплена на рынке или по ДДУ.
При соблюдении срока НДФЛ = 0 ₽, декларацию можно не подавать.
В остальных случаях применяйте вычет или уменьшайте доход на расходы и обязательно подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Соблюдайте сроки, храните документы и налоговые обязательства не доставят вам хлопот!