Когда возникает обязанность начислить НДС
НДС при продаже недвижимости начисляется в момент передачи права собственности покупателю. Это подтверждается:
- датой регистрации перехода права в ЕГРН (п. 16 ст. 167 НК РФ);
- датой подписания передаточного акта/акта приёма-передачи (если объект ещё не введён в эксплуатацию).
Важно: даже если вы получили предоплату 100 % стоимости, налоговая база формируется именно на дату перехода права собственности, а не на дату поступления денег.
Законные основания для освобождения от НДС
Личное имущество, находившееся в собственности ≥3 года
Если дом введён в эксплуатацию и зарегистрирован как объект личной собственности (а не как товар для перепродажи), вы полностью освобождены от НДС и НДФЛ при одновременном выполнении условий:
- Срок владения – не менее 3-х лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Объект не использовался в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Компании на спецрежимах
- УСН «Доходы минус расходы» – НДС не начисляется (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
- АУСН (автоматический УСН) – то же освобождение, но отчётность сдаётся в автоматическом режиме.
- ЕСХН – НДС не начисляется при продаже недвижимости сельхозтоваропроизводителя (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Использование статуса «дом для личных нужд»
Для ИП или физлица можно зарегистрировать дом как «объект личного подсобного хозяйства». В этом случае:
- Не требуется регистрация как товар для перепродажи.
- При соблюдении 3-летнего срока владения – полное освобождение от НДС и НДФЛ.
Повторная продажа: сохраняеться ли освобождение?
Ситуация:
Дом был продан в 2023 г. с освобождением от НДС по 3-летнему сроку. В 2026 г. вы строите новый дом и хотите его продать – сохранится ли льгота?
Ответ: Да, но при условии:
- Новый объект также использовался исключительно для личных целей.
- С момента регистрации права на новый дом прошло ≥3 лет.
- Не было признаков предпринимательской деятельности (например, кредит на строительство оформлен как «на реализацию»).
Если хотя бы одно условие нарушено – придётся начислить НДС по ставке 20 % (или 0 % при экспорте).
Пошаговый алгоритм продажи без НДС
- Шаг 1: Убедитесь, что дом зарегистрирован в ЕГРН как объект личной собственности.
- Шаг 2: Проверьте срок владения – ≥3 лет с даты регистрации.
- Шаг 3: Подготовьте документы:
- выписка из ЕГРН;
- декларация 3-НДФЛ (подтверждает освобождение);
- договор купли-продажи без НДС.
- Шаг 4: Если вы ИП – закройте ИП до продажи, чтобы избежать признания деятельности как предпринимательской.
Риски и как их избежать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| ФНС квалифицирует продажу как предпринимательскую | Не заключайте договоров на строительство «для перепродажи» |
| Налоговая требует НДС из-за «товарного характера» объекта | Зарегистрируйте дом как личное имущество, а не как товар |
| Срок владения <3 лет | Подождите до 3 лет или примените УСН/ЕСХН |
Главное правило: чтобы не платить НДС при продаже построенного дома, нужно:
- Доказать, что он – личное имущество, а не товар для бизнеса.
- Выждать 3 года с момента регистрации права.
- Или перейти на спецрежим (УСН/АУСН/ЕСХН).
При повторной продаже льгота сохраняется, если соблюдены те же условия. В противном случае – придётся начислить НДС 20 % и подать декларацию.
Внимание! Консультируйтесь с налоговым специалистом – практика ФНС может меняться.