Важно: информация актуальна на 19 апреля 2026 г. Законодательство стремительно меняется — перед сделкой обязательно проверьте последние официальные источники или проконсультируйтесь с юристом.

Быстрый чек-лист: когда налог не платится вообще

• Минимальный срок владения давно истёк — 3 или 5 лет (см. раздел 2).
• Вы продаёте единственное жильё, при этом сделка оформлена после и вы используете семейную льготу.
• Дарение/наследство от близкого родственника, 3-летний срок.
• Доля продаётся дешевле 1 млн ₽ и вы используете имущественный вычет (см. раздел 4).

Какой «минимальный срок владения» действует в 2026-м

Начальный момент течения срока — дата первой регистрации права собственности на долю в ЕГРН. Если доля выделялась позже (например, при разделе имущества супругов), отсчёт идёт от даты именно вашей регистрации.

Льготы 2026: «семейный налоговый вычет» и новые правила

После вступления в силу налоговых поправок отменяются старые льготы, но появляются новые. Главная: семьи с детьми-инвалидами и родители, продавшие единственное жильё после рождения 2-го ребёнка, могут получить вычет независимо от срока владения.

Как воспользоваться семейной льготой

1. Подтвердить статус многодетной семьи или наличие ребёнка-инвалида (справки ПФР, МСЭ).
2. В декларации 3-НДФЛ указать код льготы 903 и заполнить приложение 5.
3. Приложить копии свидетельств о рождении, договор купли-продажи, ЕГРН.

Если срок ещё не истёк, два способа снизить налог

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн ₽

Для доли квартиры вычет делится пропорционально доле.
Пример: вы продаёте ½ квартиры за 3 млн ₽. Вычет составит ½ × 1 млн = 500 000 ₽. Налог: (3 млн – 500 тыс) × 13 % = 325 тыс ₽.

Способ 2. Документальные расходы на покупку

Если вы покупали долю за 2 млн ₽ и продаёте её за 2,5 млн ₽, налогооблагаемая база = 500 тыс ₽, налог = 65 тыс ₽. Важно: сохраните ДКП, платёжки, выписку из ЕГРН.

Пошаговая инструкция: как оформить сделку без налога

1. Проверьте срок владения, запросите выписку ЕГРН.
2. Оцените возможность льготы (семейная, инвалидность, единственное жильё).
3. Выберите выгодную стратегию:
   • ждать до истечения 3/5 лет;
   • продавать дешевле 1 млн ₽;
   • использовать расходы на покупку.
4. Заключите договор купли-продажи доли у нотариуса (если доля ≥¼ квартиры — обязательная нотариальная форма).
5. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ФНС.
6. До 15 июля уплатите налог, если он всё-таки возник.

Подводные камни 2026

• Единственное жильё — не учитывается доля менее 50 %
  Если у вас ⅓ квартиры + ещё одна квартира в собственности, льгота «единственное жильё» не применяется.
• Непрерывность владения
  Если вы когда-то продавали долю, а потом снова купили, срок обнуляется.
• Новая кадастровая стоимость
  Если продажная цена < 70 % кадастровой, налог считают от 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Частые вопросы

Вопрос: продаём долю вместе с родителями, у всех разные сроки владения. Как быть?

Ответ: каждый собственник подаёт отдельную декларацию. Налог зависит от его личного срока владения и доли.

Вопрос: можно ли отказаться от льготы и использовать расходы?

Ответ: да, вы вправе выбрать наиболее выгодный вариант (ст. 220 НК РФ), но каждый год можно применять только один.

Помните: инспекторы теперь получают сведения обо всех сделках онлайн. Попытка «забыть» про налог чревата штрафом 20 % + пени. Лучше заранее рассчитать всё через калькулятор ФНС или обратиться к специалисту.