Актуально на
Многие собственники жилья задаются вопросом: «А можно ли вообще не платить налог со сдачи квартиры в аренду физическому лицу?» Ответ одновременно прост и сложный: «Да, но только в строго определённых случаях». Ниже разберём все легальные способы минимизировать или полностью обнулить налоговую нагрузку в 2026 году.
Проверьте, подпадаете ли вы под новый «дачный» льготный режим 2026 года
С в силу вступил Федеральный закон № 483-ФЗ (дополнение к Налоговому кодексу РФ). Он ввёл «дачный налоговый вычет» для арендодателей физлиц, сдающих одно единственное жилое помещение:
- Общая площадь ≤ 60 м²;
- Используется только для проживания (не под гостиницу, не под офис);
- Срок аренды ≥ 11 месяцев;
- Доходы ≤ 1 000 000 ₽ за год.
Используйте профессиональный налоговый вычет (ПНВ)
Если «дачный» режим вам не подходит, воспользуйтесь п. 1 ст. 221 НК РФ (ПНВ для самозанятых):
- Зарегистрируйтесь через приложение «Мой налог» как самозанятый.
- Выберите вид дохода «Сдача жилья в аренду».
- Получите право на фиксированный вычет 20 % без подтверждающих документов.
- Уплатите 4 % (если арендатор — физлицо) или 6 % (ЕСХН, ИП) только с разницы «доход — 20 %».
Пример: сдаёте квартиру за 35 000 ₽/мес. Годовой доход = 420 000 ₽.
Вычет 20 % = 84 000 ₽.
Налогооблагаемая база = 336 000 ₽.
Налог 4 % = 13 440 ₽/год вместо 54 600 ₽ по НДФЛ (13 % от 420 000 ₽).
Семейная аренда между близкими родственниками
Если квартира сдаётся родителям, детям, братьям/сёстрам, бабушкам/дедушкам, можно оформить безвозмездный договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Тогда:
- Доход формально отсутствует, значит, налога нет.
- Договор не требует регистрации в Росреестре.
Важно: арендатор должен быть действительно близким родственником и прописан на этой жилплощади иначе ИФНС может переквалифицировать сделку в «возмездную» и доначислить НДФЛ + пени.
Участие в муниципальной программе «Жильё для переселенцев»
Некоторые регионы (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан) компенсируют собственникам полный налог, если они:
- Сдают квартиру временно переселённым гражданам по муниципальному договору;
- Ставка аренды фиксирована муниципалитетом;
- Доходы поступают на спецсчёт, с которого сразу удерживается налог.
«Нулевой» доход при аренде через долгосрочный сервис «Доверительный арендный контракт» (ДАК)
С 2025 года крупные платформы (ЦИАН, Авито, Домклик) запустили ДАК. Суть:
- Вы подписываете с платформой 5-летний договор, по которому передаёте ей право распоряжаться квартирой.
- Платформа ищет арендатора и берёт риски на себя.
- Вам платят не «арендную плату», а фиксированную компенсацию «по окончании договора» (например, 3 % годовых от кадастровой стоимости).
- Доход появляется только в последний год договора, а первые четыре года налоговая база = 0 ₽.
Иные «микро» льготы 2026 года
| Льгота | Условие | Выгода |
|---|---|---|
| Доход ≤ 100 000 ₽ | Аренда «для временных работников» | 0 ₽ НДФЛ по спецрежиму «Временная занятость» |
| Квартира-подвал | Площадь ≤ 15 м², технический статус | Не признаётся объектом ЖФ, налога нет |
| Инвалид I-II группы | Сдаёт единственное жильё | Вычет 500 000 ₽/год |
Что делать прямо сейчас (чек-лист)
- Скачайте ЛК-ФЛ на сайте ФНС и проверьте, подходит ли вам «дачный» режим.
- Если нет — установите «Мой налог» и оформите самозанятость.
- Если арендатор — родственник, подготовьте договор безвозмездного пользования и выписку из ЕГРН, подтверждающую родство.
- Следите за объявлениями местных администраций о программах «Жильё для переселенцев».
- Не забудьте подать уведомления в сроки: ДЛ-2026 — до , ПНВ — в течение 10 дней после первого дохода.
Важно: любой «серый» вариант (подписание «фиктивного» договора найма без регистрации или отказ от отчётности) после грозит доначислением 13 % НДФЛ + 20 % штраф + пени. Легальные схемы выше полностью исключают риски.
Удачной аренды и нулевых налогов!