Самый короткий и точный ответ на вопрос «Как называется договор, когда снимаешь квартиру?», это договор найма жилого помещения. Однако на практике вы можете встретить разные названия, условия и формы оформления. Ниже — подробное руководство, чтобы вы точно знали, что подписываете, какие бывают типы договора, где его можно оформить онлайн и какие подводные камни могут встретиться.
Правовое название договора
В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) используется термин «договор найма жилого помещения». Он регулируется:
- ГК РФ, глава 35 «Найм жилого помещения» (ст. 671–700).
- Жилищный кодекс РФ (ст. 35, 65–73 для социального найма).
- Федеральный закон от № 480-ФЗ, который позволил подписывать договор через портал «Госуслуги».
Основные виды договоров при аренде квартиры
2.1 Долгосрочный найм
Оформляется на от 1 до 5 лет, чаще всего на 11 месяцев с автоматической пролонгацией. Такой договор:
- даёт арендатору максимальные гарантии (нельзя выселить без суда);
- регистрируется в Росреестре, если срок превышает 1 год;
- требует указания паспортных данных всех проживающих.
2.2 Краткосрочный/посуточный найм
Сроком до 6 месяцев. Чаще всего используется для:
- сезонных работников;
- туристов (Airbnb, Циан, Booking);
- командировочных.
Важно: доход от такого найма облагается НДФЛ 13 %, а с 2025 г. вступает обязательная регистрация в ФНС.
2.3 Социальный найм
Заключается между гражданином и органом местного самоуправления. Квартира при этом муниципальная, а плата ниже рыночной.
Как правильно называть документ при оформлении
| Как называют в быту | Правильное название в договоре |
|---|---|
| «Аренда квартиры» | «Договор найма жилого помещения между физическими лицами» |
| «Субаренда» | «Договор безвозмездного пользования» или «Передача права найма» (если наниматель сдаёт комнаты) |
| «Посуточная аренда» | «Краткосрочный договор найма жилого помещения» |
Онлайн-оформление через Госуслуги: как это работает
С 2024 г. на портале «Госуслуги» доступен сервис «Электронный договор найма»:
- Авторизация через ЕСИА (логин/пароль Госуслуг);
- Загрузка правоустанавливающих документов (ЕГРН, выписка).
- Верификация личности собственника и арендатора (фото-паспорт, Селфи);
- Заполнение формы: адрес, срок, сумма, место оплаты коммуналки.
- Подписание квалифицированной электронной подписью (КЭП).
- Автоматическая отправка в Росреестр при сроке > 1 года.
Плюсы: минимум риска мошенничества, шаблон согласно ГК РФ, быстрая регистрация.
Какие вопросы нужно обязательно прописать в договоре
- Стороны: ФИО, паспорт, адрес регистрации, СНИЛС, ИНН.
- Объект: точный адрес, площадь, количество проживающих.
- Срок: точные даты начала и окончания.
- Арендная плата: сумма, дата, способ оплаты, индексация.
- Коммунальные услуги: кто платит, какие счётчики.
- Залог (депозит): размер (обычно 1 месяц), условия возврата.
- Ответственность сторон: штрафы за просрочку, порчу имущества.
- Особые условия: разрешение на проживание животных, гостей, курение.
- Порядок расторжения: за сколько дней предупреждать, форма уведомления.
Подводные камни, о которых предупреждают риэлторы
Анна Мирошина, риэлтор, г. Москва:
«Даже если договор назван «аренда», важно проверить, что внутри документа фигурирует именно «найм». Иначе при споре суд может признать договор незаключённым. Также обращайте внимание на пункт о прописке — без него арендатор не сможет встать на учёт по месту пребывания».
Другие типичные ошибки:
- Отсутствие акта приёма-передачи квартиры (при расторжении спор, кто сломал стиральную машину).
- Сумма «в конверте» без указания в договоре — при проверке налоговой собственник может заплатить штраф.
- «Полустудия» без отдельного санузла — не подходит для долгосрочного найма, если в договоре не указано, что это «жилое помещение».
Чек-лист перед подписанием
- Проверьте собственника: выписка ЕГРН не старше 5 дней, нет обременений.
- Фотографируем каждую комнату и вписываем в акт приёма-передачи.
- Сверяем счётчики и фиксируем показания.
- Оплата: первый месяц + залог только по договору и через банк.
- Копии документов: у арендатора — паспорт, у собственника — правоустанавливающие документы.
Когда вы снимаете квартиру, правильное название договора — договор найма жилого помещения. С 2024 г. его можно подписать онлайн через Госуслуги, что снижает риски мошенничества. Важно прописать все ключевые условия: срок, плату, коммуналку, залог и порядок расторжения. Тогда и арендатор, и наймодатель получат надёжную правовую защиту.