Дарственная (договор дарения) – это юридический документ, которым собственник (даритель) безвозмездно передаёт право собственности на недвижимое имущество (дом) другому лицу (одаряемому). Оформление такой сделки имеет свои особенности, особенно после вступления в силу Федерального закона № 259‑ФЗ от 13 декабря 2024 г. в части упрощения формы договора дарения. В статье мы подробно разберём, как правильно составить и зарегистрировать дарственную на дом, какие документы нужны и какие подводные камни могут возникнуть.

Когда имеет смысл оформить дарственную на дом?

• Передача недвижимости между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки, братья‑сестры).
• Благотворительные цели – передача дома в собственность некоммерческой организации.
• Семейные договорённости – например, передача дома в совместную собственность супругов после развода.
• Наследственное планирование – дарение дома в жизни позволяет избежать длительного процесса наследования.

Важно помнить, что дарственная может быть оспорена в суде, если будут доказаны нарушения (принуждение, отсутствие дееспособности, скрытые мотивы и т.п.). Поэтому документ должен быть составлен корректно и полностью.

Правовая база

1. Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – общие положения о договоре дарения.
2. Федеральный закон № 259‑ФЗ от – упрощённые формы договора дарения, возможность заключения в простой письменной форме без нотариального заверения (при соблюдении условий).
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ) – порядок регистрации перехода права собственности в Росреестре.
4. Налоговый кодекс РФ – налоговые последствия для дарителя и одаряемого (НДФЛ, налог на имущество).

Кто может стать дарителем и одаряемым?

Если одаряемый – несовершеннолетний или недееспособный, необходима подпись законного представителя (родителя, опекуна).

Какие документы нужны для составления и регистрации дарственной?

Для составления договора

• Паспорта дарителя и одаряемого (или их законных представителей).
• Свидетельства о праве собственности на дом (выписка из ЕГРН).
• Документы, подтверждающие родство (если дарение между близкими родственниками) – свидетельства о рождении, браке, свидетельство о смерти супруга и т.п.
• Технический паспорт (кадастровый план) дома.
• Согласие супруга (супруги‑совладельцы) на передачу части общей собственности, если дом находится в совместной собственности.

Для регистрации в Росреестре

• Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (форма Р111).
• Оригинал (или нотариальная копия) договора дарения.
• Копии паспортов сторон (по 2 экземпляра).
• Выписка из ЕГРН о текущем собственнике (для подтверждения правомочности дарителя).
• Кадастровый паспорт дома.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (при необходимости – в 2025‑2026 гг. пошлина за регистрацию дарственной на дом составляет 3 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб., если даритель и одаряемый – близкие родственники, пошлина может быть освобождена).

Пошаговая инструкция по написанию дарственной на дом

1. Соберите необходимые документы. Убедитесь, что у вас есть все перечисленные в пункте 4.
2. Определите форму договора. После ФЗ‑259‑ФЗ дарственную можно оформить в простой письменной форме, если:
   • Даритель и одаряемый – близкие родственники (по закону «близкие родственники» включают родителей, детей, супругов, братьев, сестёр, бабушек и дедушек).
   • Сумма недвижимости не превышает 10 млн руб. (порог может изменяться – проверьте актуальные нормы).

   Если условие не выполнено – договор должен быть заверен у нотариуса.

3. Составьте текст договора. Ниже приведён образец (см. пункт 6). Заполните все реквизиты, подпишите обе стороны.
4. Подпишите договор в присутствии свидетелей. При простой письменной форме рекомендуется привлекать 2 свидетеля (их ФИО, паспорта), их подписи фиксируются в договоре.
5. Если требуется нотариальное заверение – обратитесь к нотариусу. Нотариус проверит правоспособность сторон, наличие всех документов и поставит свою подпись и печать.
6. Подайте заявление в Росреестр. Это можно сделать:
   • Лично в МФЦ.
   • Через портал Госуслуги (раздел «Недвижимое имущество» → «Регистрация прав»).
   • Через уполномоченного представителя (доверенность).
7. Оплатите государственную пошлину. При оплате онлайн получите квитанцию, которая прилагается к заявлению.
8. Получите выписку из ЕГРН. После регистрации в течение 10‑15 рабочих дней вы получите выписку, подтверждающую, что дом теперь принадлежит одаряемому.

Образец договора дарения дома

Договор дарения дома

Город ____________ «___» ___________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
_______________________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан «___» ___________ 20__ г. ____________________, проживающий(ая) по адресу: __________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,
_______________________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан «___» ___________ 20__ г. ____________________, проживающий(а) по адресу: __________________________, именуемый(а) в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт, а Одаряемый принимает в собственность дом, расположенный по адресу: __________________________, кадастровый номер ____________, общей площадью ________ кв. м., включающий в себя следующие помещения: ______________________________ (далее – «Дом»).

Права и обязанности сторон
Даритель гарантирует, что:
 а) является единоличным собственником Дома и имеет право свободно распоряжаться им;
 б) на Дом не наложено арестов, залогов, ограничений или иных обременений;
 в) Дом не находится в стадии судебного спора.
Одаряемый принимает Дом в том состоянии, в каком он находится на момент подписания настоящего Договора, без каких‑либо претензий к Дарителю.

Стоимость и налоги
Договор заключается безвозмездно, стоимость Дома не определяется.
Стороны подтверждают, что дарение происходит между близкими родственниками, поэтому Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается.

Регистрация договора
Стороны обязуются в течение ___ дней после подписания настоящего Договора подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр.

Прочие условия
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в порядке, установленном ГК РФ.
Договор составлен в ___ экземплярах, по одному для каждой из Сторон и одному для регистрации в Росреестре.

Подписи сторон

Даритель: _______________________ (ФИО) _______________________ (подпись)

Одаряемый: ______________________ (ФИО) _______________________ (подпись)

Свидетели (если договор не нотариальный):
_______________________ (ФИО, паспорт) _______________________ (подпись)
_______________________ (ФИО, паспорт) _______________________ (подпись)

Нотариальное заверение (при необходимости)
_____________________________________(подпись, печать нотариуса)

Образец следует адаптировать под конкретные обстоятельства (добавить сведения о совместной собственности, указать наличие долгов и т.п.).

Налоговые нюансы

• Если даритель и одаряемый – близкие родственники, НДФЛ с дарения не уплачивается.
• Если одаряемый – не близкий родственник, он обязан подать декларацию о полученном имуществе не позднее 30 апреля следующего года и уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости дома.
• Налог на имущество физических лиц уплачивается новым собственником в течение года после регистрации права.
• Государственная пошлина за регистрацию дарственной в Росреестре может быть освобождена, если даритель и одаряемый – близкие родственники и стоимость дома не превышает установленный порог.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Отсутствие подтверждения права собственности. Перед подписанием проверьте выписку из ЕГРН – это гарантирует, что у дарителя действительно есть права на дом.
2. Неучтённые обременения. Залоги, аресты, судебные споры – всё должно быть снято до передачи.
3. Неправильный кадастровый номер. Ошибки в номере могут привести к отказу в регистрации.
4. Отсутствие согласия совместного собственника. Если дом находится в совместной собственности (например, супруги), требуется согласие второго собственника или его включение в договор.
5. Неуплата пошлины. Платёж должен быть подтверждён квитанцией и приложен к заявлению.
6. Отсутствие свидетелей (при недокументальном нотариальном заверении). При простой письменной форме наличие 2‑х свидетелей повышает доказательную силу договора.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение дарственной?

После ФЗ‑259‑ФЗ дарственную можно оформить в простой письменной форме, если даритель и одаряемый – близкие родственники и стоимость недвижимости не превышает 10 млн руб. В остальных случаях договор обязателен заверить у нотариуса.

Можно ли дарить дом, находящийся в ипотеке?

Да, но необходимо согласие банка‑кредитора. Ипотечный кредит переоформляется на одаряемого, либо остаётся у дарителя – в этом случае долг переходит вместе с имуществом.

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

Стандартный срок – 10‑15 рабочих дней. При подаче через портал Госуслуги и наличии всех документов срок может сократиться до 5‑7 дней.

Нужно ли платить налог на дарение, если одаряемый – несовершеннолетний?

Если даритель и одаряемый – близкие родственники, налог не взимается. При передаче имущества несовершеннолетнему через законного представителя (родителя) также налог не начисляется.

Можно ли отменить дарственную?

Да, если докажется, что даритель действовал под принуждением, в состоянии недееспособности или если одаряемый нарушил условия договора (например, не ухаживает за домом, если в договоре была оговорка о сохранении имущества). Для отмены требуется судебное решение.

Оформление дарственной на дом – процесс, требующий внимательности к деталям и соблюдения законодательных требований. Правильно составленный договор, полный пакет документов и своевременная регистрация в Росреестре позволят без проблем передать право собственности на дом любимому человеку или благотворительной организации. При наличии сомнений рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся на недвижимости.

Помните: правильность оформления – ваш лучший способ избежать будущих споров и лишних расходов.

Автор статьи: Ваш юридический помощник. Дата публикации: 18 апреля 2026 г.