Для россиян, планирующих продать квартиру, дом или земельный участок, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) часто становится неприятным сюрпризом. Ставка 13 % (а при доходе свыше 2,4 млн руб. — 15 %) может «съесть» солидную часть выручки. Однако закон предоставляет несколько полностью легальных способов снизить или вовсе обнулить платёж.

Проверяем минимальный срок владения

Если вы владеете объектом дольше установленного срока, налог платить не нужно вовсе. С 2016 г. действуют два варианта:

• 3 года — если квартира получена:
  • по наследству или в дар от близких родственников;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, получена в долевом строительстве и т.п.).

Пример: купили квартиру в 2020 г. и продаёте в 2026 г. → прошло 6 лет → платить НДФЛ не нужно.

Используем налоговый вычет 1 млн руб.

Если срок владения меньше 3 или 5 лет, можно воспользоваться фиксированным имущественным вычетом:

• из цены продажи вычитается 1 000 000 руб.;
• остаток облагается по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 2,4 млн руб.).

Пример:
Продажа квартиры за 3,5 млн руб.
Налогооблагаемая база: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.
НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 100 000 × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 руб.

Уменьшаем базу на реальные расходы

Вместо вычета 1 млн руб. можно учесть документально подтверждённые расходы (подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1. Цена первоначальной покупки (ДКП, ДДУ, квитанции).
2. Дополнительные траты:
   • проценты по ипотеке;
   • регистрационные и нотариальные сборы;
   • ремонт, только если он сделан до ввода объекта в эксплуатацию (для новостроек) или до первой продажи (подтверждается сметами, актами КС-2, чеками).

Важно: расходы на ремонт в «вторичке» после регистрации права в Росреестре не уменьшают базу по НДФЛ. Судебная практика единодушна.

Продажа и покупка в одном году: «взаимозачёт» вычетов

Если в том же налоговом периоде вы продали старую квартиру и сразу купили новую, можно:

1. применить вычет 1 млн (или расходы) на продажу;
2. одновременно получить имущественный вычет на покупку до 2 млн руб. (260 000 руб. к возврату).

Это позволяет «перекрыть» налог с продажи вычетом на покупку, если новая квартира дороже.

Иные способы нулевого налога

• Доля в недвижимости. При долевой собственности вычет 1 млн распределяется пропорционально долям. Если продаёте свою долю отдельным договором — вычет полный.
• Дети-собственники. Родители могут заявить вычет за ребёнка, если квартира была куплена на него.
• Налоговый резидентство. Налог 13 % платят только резиденты (≥ 183 дней в РФ за 12 мес.). Нерезиденты платят 30 % и вычетами воспользоваться не могут.

Пошаговая инструкция: как заявить вычет в 2026 году

1. До 30 апреля 2027 г. подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 г.
2. Приложите документы:
   • ДКП/ДДУ на покупку;
   • акт приёма-передачи;
   • чеки, договоры на ремонт (если применяете расходы);
   • копия паспорта, ИНН.
3. До 15 июля 2027 г. уплатите рассчитанный налог.

Чек-лист: как минимизировать НДФЛ

Даже при продаже «молодой» недвижимости можно законно сократить НДФЛ до нуля. Главное — выбрать «выгодную» схему (вычет 1 млн или расходы) и вовремя подать декларацию. А если сомневаетесь, проконсультируйтесь с налоговым юристом или используйте сервисы ФНС «Личный кабинет налогоплательщика».